Forța Majora in antecontractele de vânzare cumpărare

Care sunt consecințele asupra promitentilor-cumpărători din ansambluri rezidențiale ?

Virusul poate declanșa clauze de „forță majoră” în antecontractele de vânzare cumpărare

 

Întreruperile lanțului de aprovizionare, închiderea unor afaceri din cauza răspândirii noului coronavirus au determinat clienții promiteți cumpărători sa ma întrebe ce se poate face in aceasta situație. 

 

Promitenții cumpărători se întreabă care sunt drepturile și responsabilitățile lor în cadrul antecontractelor de vânzare cumpărare afectate de situație.

 

Deoarece noul corona virus s-a extins din China în Europa, Statele Unite și pe tot globul, a început să aibă un impact debilitant asupra piețelor mondiale, producției, distribuției, lanțurilor de aprovizionare și forței de muncă în general.

 

Pare doar o chestiune de timp înainte ca pandemia generata de COVID 19 să afecteze direct proiectele de construcții din România.

 

Multe contracte au clauze de „forță majoră” exceptează executarea atunci când circumstanțe neprevăzute împiedică o parte să îndeplinească termenii acordului. Clauzele menționează, de obicei, evenimente precum catastrofe naturale, război, terorism, greve de muncă și boli epidemice.

 

În cazul în care s-a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare înainte de a interveni forța majoră, iar ca urmare a forței majore executarea obligației asumate devine imposibilă, putem apela la acestă instituție de drept pentru a suspenda, amâna sau a ne elibera de îndatoririle contractuale, fără a răspunde.

 

Având în vedere situația actuală, atât la nivel local, cât și la nivel global, cu atât mai mult cu cât, începând din data de 16.03.2020 a fost publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 212, Decretul Președintelui României nr. 195/16.03.2020 privind instituirea stării de urgență pe teritoriul României, nu poate fi contestat faptul că pandemia de COVID-19 reprezintă un eveniment de forță majoră.

 

Trebuie menționat de la bun început că ea operează în temeiul legii, fără a fi nevoie de o clauză expresă, cu condiția că părțile să nu fi convenit prin contract contrariul (să stabilească răspunderea și în caz de forță majoră). Partea care invocă forța majoră pentru imposibilitatea de a executa o obligație contractuală trebuie să dovedească însă legătura de cauzalitate dintre evenimentul de forță majoră invocat și neexecutarea obligației, întrucât nu orice împrejurare imprevizibilă poate fi calificată drept forță majoră.

 

Drept urmare, pentru a fi aplicabilă forța majoră, este necesar a se face:

• Dovada stării de forță majoră;

• Dovada că nu se poate îndeplini contractul din cauza circumstanțelor dincolo de controlul propriu (generate din cauza virusului);

• Notificarea cocontractantului despre intervenirea forței majore și efectele acesteia asupra executării contractului.

Impreviziunea și implicațiile legale în contextul COVID-19

 

În același context nefavorabil al pandemiei COVID-19, se pot întâlni situații când executarea contractului devine excesiv de oneroasă datorită acestei împrejurări excepționale, însă se deosebește de ipoteza anterior analizată a forței majore prin aceea că nu determina o imposibilitate absolută de executare a contractului.

 

În această situație și în condițiile în care schimbarea împrejurărilor a intervenit după încheierea contractului nu a fost și nu putea fi avută în vedere de către debitor la încheierea contractului în mod rezonabil debitorul nu și-a asumat riscul schimbării împrejurărilor în mod direct sau indirect, debitorul obligației poate încerca într-un termen rezonabil și cu bună credință să negocieze adaptarea rezonabilă și echitabilă a contractului. În cazul în care această negociere eșuează, debitorul obligației se poate adresa instanței de judecată care va putea dispune fie adaptarea contractului pentru a echilibra obligațiile contractuale fie încetarea contractului la momentul și în condițiile pe care le stabilește.

 

Astfel, în condițiile în care partea nu poate fi exonerata în întregime de răspundere prin invocarea unui caz de forță majoră, impreviziunea este un instrument util pentru adaptarea contractului la noile circumstanțe economice. 

 

Părțile pot prevedea mecanisme potențiale de atenuare a riscului, incluzând posibilități de modificare/adaptare a calendarului de îndeplinire a obligațiilor contractuale, drept de suspendare sau încetare a contractului înainte de termen, modalități de reglare a prețului contractului raportat la modificarea pieței, a raportului cerere/ofertă etc.

 

Similar forței majore, și în cazul impreviziunii, trebuie analizată situația de fapt concretă pentru a stabili aplicabilitatea acestei derogări de la forță obligatorie a contractului între părți.

 

Drept urmare, pentru a fi aplicabilă impreviziunea, este necesar a se face:

• Dovada intervenirii impreviziunii;

• Dovada că executarea contractului poate deveni excesiv de oneroasă datorită unei schimbări excepţionale a împrejurărilor care ar face vădit injustă obligarea debitorului la executarea obligaţiei, din cauza circumstanțelor dincolo de controlul propriu (generate din cauza virusului);

• Notificarea cocontractantului despre intervenirea impreviziunii și propunerea de adaptare/renegociere a contractului.

• În cazul în care nu este posibilă adaptarea contractului pe cale amiabilă se recurge la acțiune în instanță pentru adaptarea echitabilă a contractului.

 

Considerații legate de problemele imobiliare generate de pandemia Corona virus : 

Renegocierea prețului de vânzare stabilit prin  antecontractul de vânzare-cumpărare

Perioade de prelungire a antecontractelor de vânzare-cumpărare pentru perioade extinse (pentru a evalua impactul COVID-19)

Probleme de finanțare ale promitentului cumpărător sau dezvoltatorului imobiliar / perioade extinse de timp între semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare și semnarea contractului de vânzare-cumpărare (având în vedere potențialele dificultăți în obținerea finanțării)

 

Problema suportării riscului contractual din considerentul forței majore ( in aceste situații nu poate sa intervină rezoluțiunea )

 

 

Sfaturi pentru promiteții cumpărători

 

Fiecare contract este diferit, iar primul pas pentru a afla in ce măsura corona virusul va afecta relația contractuala cu vânzătorul este să se studieze articolele antecontractului de vânzare-cumpărare.

Găsiți clauza de forță majoră și determinați dacă în definiția sa este inclusă în mod expres o epidemie sau o pandemie. Chiar dacă acele cuvinte precise nu sunt incluse, limbajul comun în astfel de clauze, cum ar fi „ eveniment sau apariția care depășește așteptarea sau controlul rezonabil al părților ”cuprinde, în mod cert, focar la scară largă a unei noi boli.

Cea mai dificilă parte a reacției la corona virus este fluiditatea și incertitudinea situației.

Cred că promitentii cumpărători ar trebui să documenteze evenimentele care au loc și să comunice cu avocatul pentru a-i sfătui despre situația lor. Avocatul ii poate ajuta să formuleze o strategie care are sens juridic.

Întrucât coronavirusul continuă să se răspândească, unii pot sugera că impactul său nu va mai fi „imprevizibil” sau „în afara așteptării rezonabile” a părților. Acest lucru este valabil mai ales dacă un contract a fost făcut în ultimele luni, după ce îngrijorările cu privire la virus au fost făcute publice. Cu toate acestea, pot exista argumente bune potrivit cărora coronavirusul ar trebui să dea naștere la întârziere scuzabilă în cadrul multor clauze de forță majoră. O astfel de răspândire a infecției este dincolo de „controlul rezonabil al unei parti contractuale”.

Pentru promitentii cumpărători care au deja clauze de forță majoră în antecontracte, ar fi înțelept să clarificam in ce măsura sunteți protejat prin  aceste dispoziții. Scopul este evident :  a vă asigura că oferă protecție clară, cuprinzătoarea și să luați în considerare dacă termeni precum „epidemie răspândită”, „pandemie ”, Și / sau„ urgență de sănătate publică ”ar trebui să fie adăugate la clauzele de forță majoră, având în vedere amenințarea reprezentată de focarul actual de corona virus. Deseori instanțele vor interpreta clauza pe baza celor enumerate în mod clar în contract.

În ceea ce privește împrumuturile imobiliare existente, promitentii-cumpărători ar trebui să-și revizuiască contractele de împrumut pentru a evalua dacă forța majoră sau dispoziții similare ar putea fi aplicabile și ar trebui să se adreseze creditorilor pentru a discuta scutirea temporară de plata.

 

Cum va afecta coronavirusul în sectorul construcțiilor de apartamente?

 

Sectorul construcțiilor se confruntă cu propriile provocări din partea corona virusului, cu consecințe potențiale ce nu se pot aprecia la acest moment.

Există întârzieri in legătura cu executarea lucrărilor și ar exista riscuri pentru șomajul tehnic al lucrătorilor. Sunt deja întrebări despre cine ar suporta costurile și riscurile de întârziere.

Dezvoltatorii imobiliari se pot aștepta să înceapă resimtă, dacă nu au făcut-o deja :

• costuri și fluctuații de preț mai mari pentru materialele necesare finalizării construcției,
• deficit de materiale,
• probleme logistice,
• anulări ale comenzilor
• întârzieri extinse în realizarea și livrarea produselor,

 

Toate acestea conduc în cele din urmă la perioade mai lente de finalizare ale proiectului și potențialele probleme legale cu furnizorii și cumpărătorii.

Dezvoltatorii imobiliari sunt îndemnați să înceapă să se pregătească pentru aceste efecte, prin evaluarea propriilor lanțuri de aprovizionare si identificarea vulnerabilităților, identificarea surselor alternative de aprovizionare, pregătirea pentru creșterea costurilor și asigurarea că au clauze adecvate în contractele lor pentru a se proteja de la sine privind costurile crescute, întârzierile și întreruperile lanțului de aprovizionare care amenință industria construcțiilor din cauza epidemiei de corona virus în curs.

 

 

 

discutați cu vânzătorul

 

Nimănui nu-i place să fie contactat cu o problemă de plată curentă sau neașteptată – mai ales în cazul proiectelor de construcții.  În loc să lăsați lucrurile sa se agraveze până când este prea târziu, fiți proactivi. Lucrați cu vânzătorul pentru a determina cea mai bună modalitate de acțiune.

Avantajele trimiterii unei notificări in legătură cu situația iți protejează drepturile.

Evenimentele de forța majora se impun voinței și acțiunii promitentului-cumpărător al unui apartament situat într-un complex rezidențial prin imprevizibilitate, irezistibilitate și inevitabilitate cu caracter absolut.

Ce evenimente sunt considerate forță majoră pentru promitentii-cumpărători?
Cine are dreptul să invoce situația de forța majora?
Ce obligații contractuale sunt reglementate de antecontractul de vânzare-cumpărare?
Cum ar trebui părțile să stabilească dacă evenimentul creează imposibilitatea de executarea a obligațiilor contractuale?
Ce se întâmplă dacă evenimentul de forță majoră continuă ?

 

Ce intelegem prin cauza de Forța majoră in contractele de vanzare-cumparare ?

 

• Fenomen natural (cutremur, inundații mari, trăsnet, alte calamități naturale grave) sau
• Eveniment social (războaie, revoluții, greve generale)

Forța majoră este definită în art. 1351 alin. (2) C. civ., ca fiind „orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabil”.

 

Cine provoaca evenimentele de forta majora ?

Eveniment care nu se întâlnește în cursul obișnuit al vieții unui om, caracterizat prin „violență invincibilă a manifestărilor sale”, deci „un eveniment important și notabil”.

Eveniment imprevizibil și imposibil de prevenit chiar cu cel mai înalt grad de diligență și de prudență umană. ( Ex. cutremure,Coronavirus – pandemii)

Împrejurarea depășește și cea mai deplină diligență și prudență de care speța umană este capabilă.

 

Ce inseamna ca se impun vointei si actiunii promitentului-cumparator al unui apartament ?

Niciun alt promitent-cumparator, indiferent de gradul său de înzestrare fizică sau intelectuală, nu poate ieși din sfera consecințelor fizice și psihice ale forței majore. Spre exemplu, un promitent cumpărător se afla in carantina co vid 19 si nu poate sa  indeplineasca conditiile de creditare astfel încât sa achite diferența de plata pentru apartament.

 

Evenimentele provocate de Coronavirus sunt împrejurări imprevizibile atât în producerea acesteia, cât și în privința efectelor sale.

Imprevizibilitatea pandemiei Coronavirus : imprevizibilitatea se refera la un eveniment extraordinar.
Imprevizibilitatea pe care o presupune pandemia Coronavirus este o imprevizibilitate social-obiectivă.

Pandemia Coronavirus este o împrejurare invincibilă, irezistibilă, cu caracter absolut, adică, la nivelul actual al științei, de nebiruit pentru orice persoană.

Pandemia Coronavirus este o împrejurare externă, fără relație cu acțiunile promitentului cumpărător.