Ce sunt viciile ascunse
Viciile bunului reprezintă defectele acestuia care afectează utilitatea, prețul, calitatea lucrului, făcând-o să scadă.
definitie
După cum rezultă din prevederile art. 1672 C.C., vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului nu doar folosința liniștită a bunului vândut, ci şi utila folosință a acestuia. Astfel, vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul impropriu întrebuințării căruia îi este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat, sau ar fi plătit un preț mai mic. Viciile lucrului vândut reprezintă deficiențele care compromit utilitatea lucrului, făcând-o să scadă.
Vânzatorul nu raspunde pentru viciile aparente, despre care cumpărătorul a putut singur sa se convinga.
In ce conditii raspunde vanzatorul pentru viciile ascunse ?
Vânzatorul raspunde pentru viciile ascunse ale bunului vândut, daca din cauza lor nu poate fi întrebuintat potrivit destinatiei sale sau întrebuintarea lui este atât de micsorata încât se presupune ca dobânditorul nu l-ar fi achizitionat sau nu ar fi convenit vânzarea la pretul stabilit daca ar fi cunoscut viciile.
Vanzatorul raspunde pentru viciile aparente ? Ce sunt viciile aparente ?
Vânzatorul nu raspunde pentru viciile aparente, despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga.
În literatura de specialitate s-a retinut ca în cazul unor lucrari complexe, pentru a caror verificare este necesara o anumita pregatire, cumparatorul poate apela la o persoana calificata, iar daca nu o face, el este în culpa, neputând fi antrenata raspunderea vânzatorului pentru vicii ascunse, cât timp acestea puteau fi identificate de un specialist la o simpla vizionare a bunului supus vânzarii.
In ce conditii este admisibila o actiune in instanta ?
In practica judiciara s-au considerat admisibile actiunile prin care cumparatorul tinde la „remedierea defectiunilor” (înlaturarea viciilor) de catre sau în contul vânzatorului, când aceasta reparare este posibila si când ea nu ar ocaziona cheltuieli disproportionale cu valoarea bunului.
Ce se intampla daca fundatia constructiei nu confera siguranta ?
Dupa preluarea imobilului, daca cumparatorii reclamanti au constatat ca acesta prezinta o serie de vicii care îi afecteaza exploatarea normala, expertiza tehnica relevând faptul ca la realizarea acestei constructii nu s-au respectat normele privind rezistenta, fundatia edificiului neconferind siguranta în exploatare, nefiind proiectata si verificata de ingineri autorizati, iar executia ei este defectuoasa si subdimensionata pentru solicitari seismice necesitând lucrari de consolidare la fundatie si la suprastructura.
Cand este posibila investitia cumparatorului pentru repararea viciilor ?
Exista posibilitatea înlaturarii viciilor de catre sau în contul vânzatorului, când aceasta reparare este posibila si când ea n-ar ocaziona cheltuieli disproportionate cu valoarea lucrului, aspect sustinut si de literatura de specialitate si practica judiciara,
Cine constata daca aceste cheltuieli cu reparatiile sunt disproportionate cu valoarea imobilului?
Instanta prin cercetarea judecatoreasca stabileste în concret daca este vorba despre cheltuieli disproportionate cu valoarea lucrului.
Care sunt criteriile pentru a fi angajata raspunderea pentru viciile ascunse?
Pentru a fi angajata raspunderea pentru viciile ascunse este necesar ca viciul sa fie ascuns, sa fi existat in momentul încheierii contractului si sa fie grav.
Ce se considera vicii aparente ?
Vânzatorul nu este raspunzator de viciile aparente si despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga. Cumparatorul poate efectua expertiza tehnica anterior încheierii contractului de vânzare –cumparare – fiind necesar a se raporta in abstracto la un cumparator prudent si diligent.
Daca valoarea lucrarilor se apropie de suma platita pentru cumpararea apartamentului ?
Daca valoarea lucrarilor de consolidare solicitate este de aproape doua ori mai mare decât pretul vânzarii si reparatia solicitata de catre cumparator este disproportionata fata de pretul vânzarii, neputându-se retine ca vanzatorii au fost de rea-credinta se asuma ca lipsa de informare si nepriceperea cumparatorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur sa fie considerate vicii ascunse.
Cum se apreciaza neglijenta cumparatorului atunci cand se judeca o asemenea situatie ?
Daca analiza pe care ar fi trebuit sa o efectueze cumparatorul nu presupunea folosirea unor mijloace tehnice deosebite, a unor cunostinte de specialitate inaccesibile unui nespecialist, a unor analize care sa fi presupus utilizarea unor instrumente de masura si control de care sa nu fi avut cum sa dispuna si, în absenta carora, acestia nu au putut cunoaste adevarata stare tehnica a imobilului viciile cladirii fac parte din categoria celor aparente, adica a acelor care, cu diligentele cumparatorilor, puteau fi observate de catre acestia.
Fundatiile necorespunzatoare regimului de înaltime al cladirii puteau si trebuiau sa fie observate de catre cumparatori ?
Golurile de sub pilastri puteau si trebuiau sa fie observate de catre cumparatori ?
Stâlpii fara fundatii, cu sectiuni neregulate?
Pardoselile înclinate sau/si fisurate?
Armaturile de rezistenta descoperite plasate în pozitii necorespunzatoare ?
Crapaturile înclinate la ziduri?
Planseele care se rezema pe zidarieîn loc de a se rezema pe centuri si grinzi de beton armat?
Planseul de la terasa gros de 8 cm?
Conducta de canalizare amplasata pe lânga peretele cladirii?
Executia necorespunzatoare a sistemului de colectare, preluare si transmitere al apelor meteorice de pe cladire si de lânga cladire ?
Conditiile ce se cer a fi întrunite pentru ca viciile bunului vândut sa poata angaja raspunderea vânzatorului :
Sa fi existat în momentul încheierii contractului,
Sa fie grav si sa fie ascuns, adica sa nu poata fi constatat la prima vedere sau printr-o verificare normala sau atenta.
Cum se apreciaza grija cumparatorului de a lua cunostinta de viciul imobilului ?
În practica judiciara posibilitatea cumparatorului de a lua cunostinta de viciul lucrului se apreciaza avându-se în vedere un cumparator prudent si diligent.
Lipsa de informare, de experienta, ca si nepriceperea cumparatorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur sa fie considerate ascunse.
Atunci când este vorba de un lucru pentru a carui verificare este necesara anumita pregatire, cumparatorul poate apela la o persoana calificata, iar daca nu o face, el este în culpa pentru ca daca s-ar aprecia ca sunt vicii ascunse si cele care au scapat cumparatorului la orice verificare a sa s-ar ajunge la desfiintarea cu usurinta a vânzarii si deci, la nerespectarea clauzelor asumate prin contract
Fisurile vizibile la nivelul peretilor interiori si exteriori ai cladirii, se considera vicii ascunse ?
Nu se considera vicii ascunse simpla prezenta a fisurilor ce afectează structura de rezistenta a cladirii.
La momentul achizitiei imobilului cumparatorul a avut posibilitatea sa observe aceste fisuri existente în zidurile exterioare, iar în lipsa unei pregatiri de specialitate, daca ar fi dat dovada de diligenta, ar fi obtinut informatii de la un expert tehnic, care ar fi constatat cauza acestor fisuri si anume tasarea zidurilor datorita unor defecte ale fundatiei sau ale structurii de rezistenta a cladirii.
Daca imobilul nu corespunde proiectului tehnic ?
Sunt mai multe aspecte de analizat.
A fost prezentat la vizionarea proprietatii acest proiect? Se putea constata cu minime diligente ca imobilul supus înstrainarii nu corespunde documentatiei tehnice prezentate de pârâti si care a stat la baza autorizarii, aspect ce se impunea a fi lamurit anterior perfectarii actului de vânzare-cumparare.
Daca intreaga cladire a fost executata fara respectarea autorizatiei de construire ?
În conditiile în care întreaga cladire existenta pe teren nu corespunde cu imobilului autorizat în baza autorizatiei de construire incumba cumparatorilor obligatia de a verifica daca modificarile realizate au avut la baza planuri de constructie avizate de organisme de specialitate si daca fundatia cladirii corespunde modificarilor structurale ale edificiului.
Daca nu exista cartea tehnica a constructiei si cumparatorul decide sa cumpere ?
Se considera culpa cumparatorului daca nu a verificat existenta unor documente esentiale la momentul semnarii contractului de vanzare-cumparare.
In situatia unei Autorizatii de construire emisa dupa intrarea în vigoare a Legii nr. 50/1991.
Legea reglementeaza o serie de masuri pentru siguranta constructiilor. Se poate verifica daca :
- nu exista carte tehnica,
- nu exista un proiect tehnic pentru executia cladirii întocmit de catre un inginer constructor autorizat pentru proiectarea structurii de rezistenta si contrasemnat de un inginer verificator de proiecte autorizat
- nu exista proces verbal pe stadii fizice.
Cumparatorul este obligat sa verifice toate avizele si documentatia tehnica ?
Aceste proiecte si avize sunt absolut necesare a fi consultate de un cumparator diligent, având în vedere valoarea si importanta economica a imobilului achizitionat. Lipsa unor cunostinte de specialitate în domeniu constructiilor, nu îi împiedica pe cumparatori sa solicite opinia unei persoane calificate.
Lipsa de experienta si nepriceperea cumparatorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur sa fie ascunse, daca existau indicii, chiar pentru o persoana neavizata ca imobilul realizat pe teren nu corespunde autorizatiei de construire si planului tehnic folosit la autorizarea constructiei, prezentate de vânzatori reclamantilor la data vizionarii imobilului.
În literatura de specialitate s-a retinut ca în cazul unor lucrari complexe, pentru a caror verificare este necesara o anumita pregatire, cumparatorul poate apela la o persoana calificata, iar daca nu o face, el este în culpa, neputând fi antrenata raspunderea vânzatorului pentru vicii ascunse, cât timp acestea puteau fi identificate de un specialist la o simpla vizionare a bunului supus vânzarii.
Daca viciile reclamate, desi reale, nu au un caracter ascuns, instantele urmeaza sa respinga actiunea.