Dacă te regăsești în situația mai jos prezentată și îți este greu să lupți de unul singur împotriva “gigantului” constructor/dezvoltator imobiliar pentru apărarea drepturilor și intereselor tale legitime, îți propunem următorul demers (ce a devenit o practică îndelungată pentru noi) care va duce la soluționarea rapidă și eficientă a cauzei.
Prezentarea situației într-un mod etapizat, concis și clar:
Notă: Datele indicate în speță sunt cu titlu orientativ.
- La data de 01.01.2018 este încheiată promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare între:
X SRL – constructor/dezvoltator imobiliar, în calitate de promitent-vânzător și
Y – persoană fizică ce urmărește achiziționarea unei locuințe, în calitate de promitent-cumpărător, prin care părțile se obligă că la data de 01.01.2019 vor semna contractul de vânzare.
- Obligațiile părților conform promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare:
- X SRL: se obligă că la data încheierii contractului de vânzare locuința să fie “gata-perfectă” pentru a putea fi folosită de către cumpărător.
- Y: se obligă să plătească prețul de 100 000 EURO pentru achiziționarea locuinței, dintre care o parte din preț este plătită la momentul semnării promisiunii cu titlu de arvună.
- În urma încheierii promisiunii, Y a achitat cu titlu de ARVUNĂ (nu avans, dar arvună!!!) suma de 50 000 EURO, restul sumei urmând a fi achitat la data semnării contractului de vânzare. (diferența esențială dintre avans și arvună o identificați în cele ce urmează)
- La data prevăzută pentru semnarea contractului, locuința se află într-o stare improprie folosinței (apartamentul nebranșat la utilități, neefectuarea recepției la terminarea lucrărilor, etc), drept urmare, Y se află în imposibilitate să locuiască în ea. În mod evident, Y a refuzat să semneze contractul de vânzare luând în considerare toate viciile evidente ale imobilului.
- Între timp, Y a efectuat anumite lucrări la imobil, în speranța că dezvoltatorul va fi de bună-credință și vor încheia până la urmă contractul de vânzare, lucrări în sumă de 5000 EURO.
- Astfel, ne aflăm în situația în care Y a achitat 50 000 EURO – sumă cu titlu de arvună din prețul total al vânzării de 100 000 EURO , 5000 EURO – sumă pentru efectuarea anumitor lucrări a imobilului promis spre vânzare și nu a încheiat contractul de vânzare, din cauza stării improprii a acestuia, adică în urma neexecutării obligațiilor de către dezvoltatorul/constructorul imobiliar.
Cum sugerăm clienților noștri să procedeze într-o situație ca atare:
- Mai întâi de toate, ne ghidăm după următorul principiu:
“Soluționarea oricărei probleme se face, preponderent pe cale amiabila, în faza pre-litigioasă”.
Această abordare implică negocieri, invitații la conciliere și nu în ultimul rând, e mai puțin costisitoare. De aceea, o parte determinantă din asistarea și reprezentarea clienților noștri începe și se finalizează în faza de conciliere, fără a apela la forța coercitivă a statului.
- Astfel, în situația prezentată, primul pas este reprezentat de trimiterea unei notificări către dezvoltator, prin care îi sugerăm ca într-un termen rezonabil să întreprindă următoarele măsuri:
- Să remedieze toate neregularitățile imobilului care-l face impropriu utilizării.
- Să încheie contractul de vânzare-cumpărare urmare a realizării punctului 1.
În același timp, îl invităm la conciliere pentru discutarea “tête-à-tête” asupra soluționării problemei. Bineînțeles, dacă Y a suferit prejudicii, solicităm și acordarea de despăgubiri proporționale cu paguba creată. (despăgubiri materiale și morale).
- Având în vedere că dezvoltatorul nu a dat curs notificării expediate și Y se află în imposibilitate de a locui în imobilul promis spre vânzare, nu a luat în considerare faptul că am depus toate eforturile pentru a soluționa amiabil problema, ne aflăm în situația în care suntem nevoiți să apelăm la instanța de judecată.
- Astfel, prezentând instanței toată situația și având la îndemână toate probele necesare, conform dispozițiilor legale, solicităm următoarele:
- rezoluțiunea contractului ce implică următoarele: dezvoltatorul este obligat să restituie în integralitate prețul plătit de cumpărător, adică suma de 50000 EURO achitată cu titlu de arvună;
- Având în vedere că suma de 50000 EURO a fost dată cu titlu de arvună, potrivit legii, Y este îndreptățit la restituirea dublului acesteia, adică X SRL – dezvoltatorul/constructorul imobiliar e obligat la plata totală către Y a sumei de 100 000 EURO. Acesta este efectul arvunei și, în mare parte, aceasta e diferența cea mai mare dintre avans și arvună. Pe această cale, recomandăm clienților noștri ca suma achitată la momentul încheierii promisiunii, să fie dată cu titlu de arvună, pentru a avea o protecție mai mare în cazul neexecutării obligației dezvoltatorului, situație existentă în prezenta cauză.
- restituirea sumei de 5000 EURO achitată de către Y pentru anumite lucrări asupra imobilului.
- acordarea de despăgubiri pentru toate prejudiciile materiale și morale suferite de Y.
Astfel, ținând cont de consilierea noastră, clientul Y a primit din partea dezvoltatorului următoarele sume:
- 50 000 EURO – ca efect al rezoluțiunii
- 50 000 EURO – ca efect al arvunei (în total 100 000 EURO)
- 5000 EURO – rambursarea cheltuielilor pentru lucrările efectuate asupra imobilului
- 2000 EURO – pentru repararea prejudiciului material și moral.
Chiar dacă Y – promitentul cumpărător a primit toate despăgubirile la care a fost îndreptățit și acum poate să-și achiziționeze o altă locuință, nimic nu poate fi mai neplăcut decât “țeapa” pe care și-a luat-o în urma relațiilor contractuale cu dezvoltatorii/constructorii imobiliari. Acum, acesta e nevoit să demareze alte raporturi contractuale cu alți dezvoltatori, nefiind sigur de “soarta” acestora.
Având în vedere toată situația prezentată, vă recomandăm insistent să fiți foarte prudenți atunci când semnați o promisiune bilaterală de vânzare, cât și să fiți siguri în seriozitatea și diligența dezvoltatorului/constructorului imobiliar. Pe această cale, ar fi mai bine să apelați la serviciile unui specialist care v-ar putea ajuta să faceți alegerea corectă și v-ar diminua riscurile la care v-ați expune.