Apartamente noi Bucuresti. Avantajele si dezavantajele cumpararii unui apartament nou in stadiul de proiect

Cumpararea unui apartament nou in Bucuresti la stadiul de proiect este o practica tot mai des intalnita, dar care poate veni la pachet si cu anumite riscuri. Care sunt principalele riscuri legate de o asemenea investitie?

Valoarea actuala a apartamentelor noi in Bucuresti

Unii cumparatori de apartamente noi in Bucuresti achizitioneaza in ansambluri rezidentiale construite de catre dezvoltatori imobiliari cu intentia de a revinde proprietatea dupa finalizarea cladirii. Cumparatorii de apartamente noi in Bucuresti trebuie sa tina cont si de faptul ca, din diverse cauze, pretul locuintelor cumparate in aceste ansambluri rezidentiale poate sa scada in timp, ajungand la o valoarea mai mica decat valoarea contractata initial.
La achizitionarea unui apartament nou intr-un astfel de ansamblu rezidential din Bucuresti , puteti ramane cu o proprietate care are o valoare mai mica dupa finalizare decat ceea ce ati acceptat sa platiti in prima faza catre dezvoltatorul imobiliar, iar banca nu va putea finanta suma totala a imprumutului convenit. Ce inseamna acest lucru? Inseamna ca va trebui sa gasiti singuri banii pentru a acoperi diferenta de finantare.

Calitatea structurala si a materialelor folosite de catre dezvoltatorul imobiliar al ansamblului rezidential

Apartamentele noi din Bucuresti cumparate la faza de proiect nu au un istoric al proprietatii in care sa fie clar mentionate diferite semne ale unor posibile probleme structurale, ceea ce inseamna ca nu veti cunoaste calitatea exacta a materialelor folosite de dezvoltatorul imobiliar pana la momentul predarii.

Intr-un raport al UE privind dimensiunea defectelor structurale din cladirile de apartamente, cele mai des intalnite probleme au fost calitatea betoanelor, urmate de protectia impotriva incendiilor, impermeabilizarea si multe altele. Rapoartele cercetatorilor au aratat ca 97% din cladirile de apartamente din ansambluri rezidentiale au avut o forma de defect structural.

Apartamentele noi de vanzare in Bucuresti indeplinesc toate asteptarile?

Atunci cand cumparati la stadiul de proiect este normal sa existe anumite asteptari si standarde. Tocmai din acest motiv la achizitionarea unui apartament nou in Bucuresti exista si riscul de a fii nemultumit de aspectul general sau varianta finalizata a proprietatii deoarece nu exista nicio garantie 100% ca locuinta va arata exact asa cum vi s-a promis in momentul achizitionarii.
In functie de clauzele antecontractului de vanzare-cumparare, dezvoltatorul imobiliar poate, chiar in timpul constructiei, sa faca schimbari de finisaje cu o calitate asemanatoare. Pentru a evita astfel de situatii este recomandat sa specificati in contract marcile de accesorii preferate precum si bugetul alocat.
In mod normal, dezvoltatorul ansamblului rezidential ar trebui sa anunte atunci cand urmeaza sa faca modificari semnificative. Daca aceste clauze nu sunt respectate sau daca un aspect important este modificat, aveti optiunea de a rezilia contractul. De asemenea, cand cumparati un apartament nou in Bucuresti si are loc predarea acestuia, veti avea un interval de timp pentru a inspecta locuinta si a anunta dezvoltatorul imobiliar despre orice defecte sesizate.

Cum procedam cand apar intarzieri in receptia apartamentului ?

Un alt risc frecvent il reprezinta intarzierile neplanificate din timpul constructiei, ceea ce va face mutarea in noul apartament un adevarat test de rabdare. Si in cazul in care sunteti investitor intr-un ansamblu rezidential riscurile nu sunt departe. Intarzierile va pot afecta serios planurile de inchiriere, ceea ce va duce automat la pierderi de venituri.
In majoritatea antecontractelor de vanzare-cumparare la stadiul de proiect exista o plasa de siguranta pentru cumparator, numita “conditiile contractuale de predare”. Acesta clauza stabileste un termen concret de finalizare, iar daca dezvoltatorul imobiliar nu termina lucrarea pana la data stabilita, contractul poate fi rezolutionat si se produce rambursarea avansului initial impreuna cu plata daunelor interese..
Ce putem face pentru a evita neplaceri legate de intarzieri? La achizitionarea unui apartament nou in Bucuresti este recomandat sa verificati daca in antecontractul de vanzare-cumparare are o “clauza de scadenta”, care va indica timpul de dezvoltare si alte obligatii ale dezvoltatorului imobiliar.

Ce verific eu in legatura cu termenul de predare si receptia apartamentului dintr-un ansamblu rezidential ? 

Data pana la care promitentul Vânzător se obligă să finalizeze Proprietatea 
Ce se intelege din contract prin termenul de predare si care sunt operatiunile exacte 
Ce se intelege prin nepredarea Proprietății 
Momentul incheierii procesului verbal de predare primire după finalizarea Proprietății, dar înainte de semnarea Contractului
Continutul procesului verbal de predare primire
Momentul de la care Promitentul Cumpărător va achita toate cheltuielile cu utilitățile aferente Proprietății, precum și cota ce revine Proprietății din cheltuielile comune ale Condominiului, 
Modalitatea in care se face plata acestor cheltuieli precum si documentele justificative pe care le furnizeaza vanzatorul 

Ce comisioane de mentenanta implica?

Detinerea unui apartament nou intr-un ansamblu rezidențial din Bucuresti poate presupune si anumite taxe pentru intretinerea facilitatilor oferite. Acestea sunt platite de proprietar pentru intretinerea regulata a instalatiilor comune (bazine, sali de sport, gradinarit, curatare si instalatii sanitare).
La cumpararea unui apartament nou in Bucuresti trebuie sa luati in considerare faptul ca pentru toate aceste facilitati dintr-un ansamblu rezidential si utilizarea lor trebuie sa platiti suplimentar.

Ce se intampla daca ansamblul rezidential nu este finalizat la timp?

In cazul in care ansamblul rezidential nu ajunge sa fie finalizata, ar trebui sa aveti dreptul la returnarea avansului achitat si daune interese. Ce inseamna? Acest lucru inseamna si ca ati pierdut mult timp si dobanda pentru suma investita initial iar dezvoltatorul imobiliar trebuie sa va despagubeasca corect.
Unul dintre motivele nefinalizarii ansamblului rezidential poate sa fie si initierea procedurii de insolventa a dezvoltatorului imobiliar, situatie care poate periclita recuperarea avansului. Verificati cu atentie in ce masura dezvoltatorul imobiliar poate sa va garanteze returnarea avansului. 

Ce verific eu in legatura cu situatia nefinalizarii ansamblului rezidential la timp ?

Termenul de Gratie /Intarzieri
In ce masura cumparatorul agreeaza ca data finalizarii sa fie depășită de către Promitentul Vânzător 
Clauzele privind Rezolutiunea Contractului
In ce situatii cumparatorul poate sa invoce rezolutiunea 
Procedura aplicabila si continutul Notificarii de Rezoluțiune
Ce se intampla in situatia cand Proprietatea nu va fi predată la data expirării Termenului de Grație
Ce se intampla cu partea încasată din Preț in aceasta situatie
Care sunt situatiiile in care vanzatorul va plăti o penalitate (clauză penală)

Atentie la detalii despre calitatea materialelor utilizate de catre dezvoltatorul imobiliar

Se intampla de multe ori ca prezentarea unui apartament nou in Bucuresti spatios si aspectuos sa va ia ochii cu usurinta, dar fiti constienti ca ceea ce vedeti in apartamentul de prezentare s-ar putea sa nu fie si ceea ce o sa primiti la final. Este necesar sa solicitati un proces de receptie pentru verificarea  finisajelor. Acest proces-verbal de pentru a vedea exact ce materiale au fost folosite.

Materialele cumparate de catre dezvoltatorului imobiliar includ accesorii precum manerele usilor, corpuri de iluminat, calitatea vopselei, etc. 

In cazul nefericit in care anumite materiale nu sunt disponibile in momentul instalarii, acestea vor fi inlocuite cu accesorii de aceeasi valoare? Ma va informa  dezvoltaotrul imobiliar despre acesta situatie?
Asigurati-va ca in contract exista clauze si pentru astfel de situatii si daca veti avea dreptul de a vedea cu ochii dvs. santierul in timpul constructiilor.

Dimensiunile apartamentului sunt extrem de importante

Inca din faza de inceput a constructiei din ansamblul rezidential este foarte important sa aflati dimensiunile exacte ale fiecarei incaperi din apartament. Asigurati-va ca aveti dimensiunile exacte pentru inaltimea camerelor, lungimea peretilor, etc. si incercati sa faceti o harta a planului. 
Daca dezvoltatorul imobiliar depaseste cu peste 5% dimensiunile stabilite initial, incercati sa renegociati pretul final de achizitie. Nu uitati ca acest lucru trebuie luat in considerare printr-o clauza in antecontractul de vanzare-cumparare inca de la semnarea initiala a contractului.

Ce costuri ascunse pot exista?

Daca vi se propun diferite facilitati sau echipamente de genul unui bucatarii mobilate, fiti constienti de faptul ca si acestea vor trebui platite la final tot din pretul agreat. Practic ideea este sa va faceti corect calculele si singuri puteti constata daca mobilarea bucatariei merita sa faca parte din pretul vanzarii apartamentului contractat.

Ce se verifica in legatura cu acest aspect ? 

Amenajarile Cumparatorului – cee ce este obligat dezvoltatorul imobiliar sa va execute contractual in suma totala aferenta cumpararii apartamentului 

De verificat conditiile in care se pot efectua Modificări și amenajări de către Promitentul Cumpărător

Ce se intampla daca exista defecte de constructie?

Cand investiti intr-o proprietate nou construita, achizitionata din faza de proiect, este normal sa aveti asteptarea ca apartamentul sa fie intr-o stare foarte buna in ziua in care va mutati. Dar, din pacate, nu intotdeauna se intampla asa.
Defecte de constructie

Contractul de achizitie semnat cu dezvoltatorul imobiliar ar trebui sa includa si o clauza care sa oblige dezvoltatorul sa isi asume toata raspunderea pentru remedierea eventualelor defecte ale constructiei.
Ce mai este recomandat sa faceti inainte de a semna orice contract? Asigurati-va ca aflati politica dezvoltatorului cu privire la remedierea defectelor.
Majoritatea dezvoltatorilor imobiliari vor avea un termen de remediere inainte de receptia apartamentului. Termenul inseamna ca aveti un numar de zile in care puteti mentiona orice tip de defecte sesizate, pe care dezvoltatorul va trebui sa le remedieze pana la momentul semnarii contractului de vanzare-cumparare.

Pot exista si cazuri in care o caracteristică pe care o identificați ca si “defect” sa se încadreze in standardele normale stabilite de constructor.