Imo Protect - Protectia Cumparatorului

ImoProtect – Codul de Conduită al dezvoltatorilor imobiliari de ansambluri rezidentiale din Bucuresti

Codul a fost intocmit cu scopul de a asigura respectarea standardelor de bune practici de către Dezvoltatorii imobiliari din Bucuresti. Prezentul Cod nu este un document final, urmând a fi completat şi îmbunătăţit treptat.

Dezvoltatorii imobiliari din Bucuresti isi asuma respectarea următoarelor aspecte cu privire la Cumpărători:

Tratarea justă și într-o manieră transparentă în momentul achiziționării unei locuințe de la dezvoltatorii imobiliari.

Informarea clară și justă de către dezvoltatorii imobiliari cu privire la caracteristicile apartamentului nou din ansamblul rezidential

Posibilitatea de a contacta dezvoltatorul imobiliar în eventualitatea oricăror probleme legate de apartamentul nou din ansamblul rezidential

Obținerea detaliilor cu privire la accesarea rapidă și convenabilă a serviciilor de soluționare a divergentelor sau reclamatiilor in legatura cu apartamentul nou din ansamblul rezidential

În cazul unei reclamatii sau al unei Plângeri din partea Cumpărătorului unui apartament nou in Bucuresti cu privire la încălcarea reglementărilor Codului de Conduită de către Dezvoltatorul Imobiliar, se va implementa un Proces de Mediere de către IMOPROTECT

Monitorizarea Respectarii Prevederilor Codului

Cu scopul de a asigura menținerea caracterului util și eficient al Codului, echipa Imo Protect va monitoriza aplicarea acestuia prin următoarele mijloace:

• Verificarea anuala a respectarii de catre fiecare Dezvoltator Imobiliar
• Sondaje cu privire la nivelul de satisfactie a Cumpărătorului din ansambluri rezidentiale
• Monitorizarea Plângerilor și a Reclamatiilor impotriva dezvoltatorului imobiliar

Acestea vor permite Imo Protect să evalueze satisfacția Cumpărătorului și respectarea de catre dezvoltatorul imobiliar a prevederilor Codului.

Codul va fi revizuit anual. În urma analizei, se va stabili dacă necesită amendamente sau îmbunătățiri.

Un Raport Anual cu privire la eficacitatea și caracterul aplicativ ale Codului va fi intocmit.

Cerințele Codului de Conduită

ADOPTAREA CODULUI 

Respectarea Codului este obligatorie pentru toți Dezvoltatorii imobiliari înscriși în proiectul Imo Protect.

Accesul la informatiile CODULUI

Cumpărătorul unui apartament nou trebuie să aibă acces în mod obiectiv și echitabil la prevederile Codului:

• Dezvoltatorul imobiliar trebuie să se asigure de disponibilitatea Codului de Conduită în scris, gratuit, pentru oricare dintre Cumpărătorii actuali sau potențiali sau pentru reprezentanții acestora.
• Dezvoltatorul imobiliar trebuie să dispună de o copie a Codului în locuința de prezentare sau biroul de vânzări si în orice altă zonă legată de vânzare.

• Exemplarele tipărite ale Codului trebuie realizate pe hârtie A4 tip portret. De asemenea, Codul poate fi distribuit prin e-mail ca document PDF.

• Detaliile cu privire la procedurile în cazul plângerilor sau reclamatiilor trebuie să fie aduse la cunoștința Cumpărătorului de catre dezvoltatorul imobiliar.

 

SERVICIUL DE ASISTENTA CLIENȚI

• Angajații și Agenții Dezvoltatorului imobiliar trebuie sa fie pregătiți profesional în funcție de rolul acestora în relația cu Cumpărătorii. Aceștia trebuie să fie conștienți de prevederile Codului pentru a informa  la rândul lor Cumpărătorii cu privire la drepturile cuprinse în Cod.
• Angajații și Agenții Dezvoltatorului imobiliar trebuie îndrumați să recunoască și să țină cont de nevoile Clienților Vulnerabili (vezi secțiunea „Clienți Vulnerabili”).
• Dezvoltatorul trebuie să poată dovedi, prin intermediul programelor de instruire, al calificărilor profesionale, faptul că angajații și Agenții imobiliari ai acestuia au luat parte la instruiri cu privire la înțelegerea prevederilor Codului.
• Dezvoltatorii imobiliari trebuie să demonstreze faptul că practicile lor, inclusiv operațiunile, vânzările și lucrările de construcție sunt in conformitate cu legislatia in vigoare.

 

CLIENȚI VULNERABILI

În cazul Clienților Vulnerabili, Dezvoltatorii imobiliari și Agenții imobiliari ai acestora trebuie să respecte următoarele aspecte pentru ca aceștia să poată lua decizii in cunoștința de cauza:

• Dezvoltatorii imobiliari trebuie să asigure faptul că Clienții Vulnerabili înțeleg achiziția și responsabilitățile lor, spre exemplu în cazul unei bariere din cauza limbii, Dezvoltatorul imobiliar ar trebui să recomande apelarea la un traducător
• Dezvoltatorii imobiliari trebuie să se asigure că toți angajații și Agenții imobiliari implicați în procesul de vânzare înțeleg responsabilitățile lor cu privire la identificarea și asistarea Clienților Vulnerabili
• Dezvoltatorul imobiliar nu ar trebui să facă presupuneri cu privire la nivelul de cunoștințe juridice sau tehnice pe care îl deține un Cumpărător.
• În cazul în care un potențial Cumpărător se declară vulnerabil (spre exemplu, infirmități la nivelul vederii sau existența unei bariere lingvistice), Dezvoltatorul imobiliar trebuie să nu piardă din vedere efectele posibile ale vulnerabilității acestuia în decursul tranzacției.
• Dacă potențialul Cumpărător nu se declară vulnerabil, dar aspectele cu privire la vulnerabilitatea acestuia sunt vizibile, Dezvoltatorul imobiliar trebuie să ceară informații clare în această privință de la Cumpărător sau de la reprezentanții acestuia. Investigațiile trebuie să aibă un caracter delicat și să evite în mod tactic jignirea celor implicați sau posibilitatea de a fi considerate discriminatorii.

Mai multe surse de informație cu privire la vulnerabilitate se găsesc la Secțiunea 6 „Informații Utile”.

INFORMATII PRIVIND PROMOVAREA APARTAMENTELOR DIN ANSAMBLURI REZIDENTIALE

• Toate materialele folosite în marketing și vânzare precum și activitățile folosite pentru promovarea apartamentelor din ansambluri rezidentiale construite de catre dezvoltatori trebuie să fie clare și corecte, iar informațiile cu privire la dimensiune, preț, specificații sau alte detalii ale proprietății să nu inducă în eroare Cumpărătorul.
• Apartamentul nou de vanzare trebuie promovat prin specificații precise, inclusiv printr-o descriere clară a prețurilor, a taxelor și a serviciilor propuse.
• Dezvoltatorul imobiliar trebuie să asigure faptul că angajații și Agenții imobiliari nu folosesc tehnici de vânzare agresive.

Aceste tehnici ar putea include următoarele:

• Oferirea de informații cu privire la dimensiune, specificații sau alte detalii ale apartamentului care pot induce în eroare.
• Oferirea de stimulente financiare în schimbul unor decizii imediate.
• Sugerarea unei creșteri viitoare de preț

GARANȚIA NOULUI APARTAMENT DIN ANSAMBLUL REZIDENTIAL

Dezvoltatorul imobiliar trebuie să ofere Cumpărătorului informații precise și demne de încredere cu privire la Garanția Locuinței și aspectele cuprinse în continutul acesteia. Cumpărătorul trebuie să dețină o copie a cuprinsului garanției.

SĂNĂTATE ȘI SIGURANȚĂ

• Dezvoltatorul imobiliar din Bucuresti trebuie să pună la dispoziția potențialilor clienți măsuri corespunzătoare de Siguranță cand viziteaza apartamentul nou în timpul desfășurării Lucrărilor de construcții. Șantierul trebuie să respecte prevederile Reglementărilor din domeniul Construcțiilor și ar trebui să dețină metode de asigurare clare în ceea ce privește Sănătatea si Siguranța.
• Dezvoltatorul imobiliar din Bucuresti  trebuie să aibă în vedere nevoile Cumpărătorului, în momentul vizitării șantierului. Trebuie avute în vedere în mod special nevoile vizitatorilor cu dizabilități, pentru a asigura faptul că se iau măsuri adecvate în cazul accesului și părăsirii șantierului.
• Echipamentul de Protecție Personală, instrucțiunile cu privire la Sănătate & Siguranță și orice alte îndrumări relevante ar trebui oferite în mod corespunzător.
• Dezvoltatorul imobiliar din Bucuresti trebuie să ofere îndrumări adecvate cu privire la reglementările Sănătate si Siguranță în cazul Lucrărilor care trebuie efectuate la Noua Locuință de către Cumpărător sau reprezentanții acestuia, de exemplu, Noile Locuințe finalizate „la roșu” de către Dezvoltatorul imobiliar și la care Cumpărătorul se angajează să adauge lucrări de completare.

INFORMAȚII IN FAZA ANTECONTRACTULUI

Dezvoltatorul imobiliar din Bucuresti trebuie să pună la dispoziția Cumpărătorului informații suficiente înainte de etapa semnarii antecontractului, pentru a-i oferi timpul necesar unei decizii documentate cu privire la achiziționarea locuinței. Informațiile trebuie să vizeze următoarele aspecte:

• Prezentarea unui model de Antecontract  de vanzare-cumparare-  în scris
• Explicații cu privire la toate prevederile AnteContractului de vanzare cumparare
• Descrierea detaliată a apartamentului nou de vanzare din ansamblul rezidential
• Detalii cu privire la orice servicii de management și organizare, care vor intra în atribuțiile Dezvoltatorului imobiliar și costul estimat al acestora.
• Detalii cu privire la orice serviciu și costul aferent ce va fi prestat de către Cumpărător.
• O explicație cu privire la intinderea si acoperirea Garanției.
• Detalii legate de Dezvoltator , inclusiv denumirea legală completă, date de contact, adresa
• Detalii în legătură cu orice Terță Parte care reprezintă Dezvoltatorul , inclusiv denumirea legală completă, date de contact și detalii, adresa și statutul legal.
• Detalii cu privire la modul de întocmire a unei Reclamatii/Plângeri în conformitate cu prevederile Codului.

În cazul în care Locuința nu este finalizată, informațiile furnizate ar trebui să includă următoarele:

• O broșură sau un plan care să indice forma, dimensiunea, aspectul și poziția locuinței
• O estimare a datei de finalizare.

Cumpărătorul trebuie să fie informat cu privire la drepturile sale de a rezilia Acordul de Rezervare sau Antecontractul. Exemple de situații în care se acordă dreptul la reziliere includ următoarele:

• O modificare a Locuinței care afectează în mod direct sau indirect valoarea acesteia.
• Întârzierea excesivă a lucrărilor de construcție ale locuinței.

Dezvoltatorul trebuie să aducă la cunoștința Cumpărătorului faptul că intelegerea clauzelor contractului ar trebui sa fie facuta prin consiliere juridica și reprezentare corespunzătoare.

Dezvoltatorul nu trebuie să limiteze opțiunile Cumpărătorului în ceea ce privește reprezentarea juridica.

Dezvoltatorul trebuie să fie conștient de cerințele suplimentare ale Cumpărătorului care poate fi considerat Vulnerabil și să țină cont de acestea. Clienților Vulnerabili și reprezentanților acestora trebuie să li se ofere dreptul de a solicita servicii adiționale adecvate din partea Constructorului pentru a asigura faptul că vor fi informați pe deplin în ceea ce privește prevederile Contractului (vezi Secțiunea „Clienți Vulnerabili”).

ACORDURI DE REZERVARE

Constructorul trebuie să ofere Cumpărătorului un acord scris în vederea rezervării locuintei. Acordul contine termenii de realizare a Rezervării, inclusiv aspectele următoare:

• Suma taxei de Rezervare
• Confirmarea caracterului rambursabil al taxei de Rezervare în cazul în care acordul de Rezervare este anulat, cu detalii privind natura și domeniul de aplicare a oricăror taxe de administrare care pot fi aplicabile.
• Detalii complete cu privire la Locuință (inclusiv tipul proprietății, numărul parcelei etc.).
• Prețul de vanzare
• Valabilitatea prețului și a Acordului de Rezervare.
• Detalii și costuri estimative cu privire la orice servicii de management care trebuie achitate de către Cumpărător.
• În perioada valabilitatii Acordului de Rezervare, Dezvoltatorul are obligatia de a nu contracta cu un alt client pentru aceeași Locuință.
• Cumpărătorul are dreptul de a anula Acordul de Rezervare în decursul perioadei de Rezervare, caz în care taxele de Rezervare (cu excepția oricăror deduceri pentru costurile echitabile) trebuie achitate în decursul a 14 zile lucrătoare de la data denuntarii. Perioada de Rezervare poate fi extinsă, prin acordul reciproc al Dezvoltatorului și al Cumpărătorului. În cazul în care termenul final nu este extins, Acordul de Rezervare isi pierde valabilitatea în mod automat.
• Taxa de Rezervare trebuie restituită în totalitate, în cazul în care Cumpărătorul dorește să denunte Rezervarea pentru orice mortiv în decursul a 7 zile lucrătoare de la data semnării Acordului de Rezervare.

 

MODIFICĂRI ALE CONTRACTULUI

Contractul
Informațiile oferite în etapa pre-contractuală si verificate de Cumpărător, care au fost incluse în Acordul de Rezervare trebuie să constituie baza Ante/Contractului. În cazul în care există modificări ale condițiilor contractuale, Cumpărătorului trebuie să i se ofere posibilitatea de a verifica întregul contract cu modificările de rigoare.

Contractul trebuie să aibă formă scrisă, în limba romană, și trebuie să includă informații despre:

• Drepturile Cumpărătorului de a primi detalii cu privire la orice modificare în specificațiile locuinței anterioară finalizării tranzactiei.

• Detalii cu privire la totalitatea costurilor
• Datele estimate pentru finalizare si predare
• Drepturile Cumpărătorului care decurg din nerespectarea de către Dezvoltator a datelor stabilite pentru predarea locuintei

• Procedura prevăzută de Constructor pentru solutionarea Reclamatiilor

 

Cumpărătorul trebuie să dispună de suficient timp pentru a analiza în întregime oferta contractuala.

Dezvoltatorul  trebuie să cunoască și să țină cont de cerințele adiționale ale Cumpărătorilor care pot fi clasificați drept Clienți Vulnerabili. Aceștia, împreună cu reprezentanții lor, trebuie să aibă dreptul de a solicita servicii adiționale, echitabile din partea Constructorului, pentru a se asigura faptul că sunt informați în totalitate cu privire la prevederile Contractului (vezi Secțiunea „Clienți Vulnerabili”).

 

Modificări aduse Noii Locuințe ulterior semnarii Antecontractului

În cazul în care au loc modificări ale proiectului, construcției sau materialelor ce urmează a fi utilizate în construcția locuinței care vor modifica dimensiunea, aspectul sau valoarea acesteia în mod considerabil, Dezvoltatorul trebuie să se adreseze în Cumpărătorului și să obțină un acord scris cu privire la modificari. În cazul în care Cumpărătorul consideră că modificările nu sunt acceptabile, acesta are dreptul de a denunta Contractul și să obțină o restituire completă a avansului fără deduceri sau reținere de taxe.

 

Modificările cerute de către Cumpărător și pe care acesta se angajează să le achite, nefiind incluse în Acordul de Rezervare sau în Antecontract, trebuie sa fie stabilite de comun acord în scris. Acest acord trebuie să includă impactul estimat asupra datei de finalizare in noul context.

 

ETAPA CONTRACTULUI DE VANZARE CUMPARARE

Inainte de Finalizarea Vânzării, Dezvoltatorul trebuie să ofere Cumpărătorului următoarele :

• O copie a Certificatului de Receptie la terminarea lucrarilor
• Un Ghid al Noii Locuințe cu detalii complete legate de aparatele electrocasnice, pozitionarea instalatiilor,utilitățile etc.
• Instrucțiuni cu privire la sesizarea eventualelor probleme de funcționare și procedura de notificare a Dezvoltatorului în aceste cazuri.
• Detalii cu privire la orice garanție aplicabilă locuinței sau la conținutul acesteia.
• Detalii complete cu privire la serviciile oferite în perioada post-vânzare.
• Dezvoltatorul trebuie să aducă la cunoștința Cumpărătorului dreptul de a solicita remedierea oricărui element incomplet sau deteriorat. Dezvoltatorul trebuie să realizeze aceste Lucrări în limitele unei perioade rezonabile, acceptată de către Cumpărător.

 

GHIDUL NOII LOCUINȚE
Dezvoltatorul sau o Terță Parte trebuie să realizeze un Ghid al Noii Locuințe, care descrie proprietatea.

Dezvoltatorul trebuie să pună la dispoziția Cumpărătorului Ghidul Noii Locuințe.
Ghidul Noii Locuințe trebuie să cuprindă recomandări generale și instrucțiuni cu privire la Noua Locuință, inclusiv aspecte precum: funcționarea aparatelor electrocasnice și a utilităților; date de contact ale furnizorilor de utilități etc.

Dezvoltatorului îi revine responsabilitatea stabilirii conținutului Ghidului Noii Locuințe,iar acesta trebuie să asigure faptul că întreaga informație este clară și corectă.

CONTACTAREA DEZVOLTATORULUI IMOBILIAR 
Cumpărătorul trebuie să aibă posibilitatea de a contacta Dezvoltatorul IMOBILIAR:
– până la data expirării Perioadei de GARANTIE, cu scopul înaintării Plângerilor în conformitate cu prevederile legale si ale Codului sau cu aspecte legate de aplicarea Garanției;
– ulterior perioadei post-vânzare, pentru aspecte cu privire la Noua Locuință sau la Ghidul Noii Locuințe; Dezvoltatorul imobiliar trebuie să ofere Cumpărătorului în permanență detalii cu privire la proceduri, perioada și adresa de contact.

Reclamatii in legatura cu Dezvoltatorii imobiliari

Dezvoltatorii imobiliari din Bucuresti trebuie să conceapa o procedură simpla cu scopul de a trata în mod eficient reclamatiile :
Dezvoltatorii imobiliari din Bucuresti trebuie să ofere informații clare cu privire la procedura în cazul reclamatiilor.

După înaintarea unei reclamatii, Dezvoltatorul imobiliar trebuie să confirme Cumpărătorului modul în care aceasta va fi tratată.
Dezvoltatorului imobiliar din Bucuresti trebuie să i se ofere o perioadă adecvată pentru analizarea obiectului plângerii, înainte de oferirea unui răspuns final.
Dezvoltatorul imobiliar trebuie să ofere Cumpărătorului răspunsuri clare.

În eventualitatea în care Cumpărătorul nu este de acord cu Dezvoltatorul în ceea ce privește obiectul plângerii, orice corespondență între cele două părți va fi considerată, conform Codului de Coduită, o reclamatie.

Reclamatiile
Dezvoltatorul imobiliar din Bucuresti trebuie să dispună de un sistem de abordare eficienta a reclamatiilor Dezvoltatorul imobiliar din Bucuresti trebuie să ofere Cumpărătorului informații clare cu privire la modul în care se poate înainta o reclamatie
În cazul în care o reclamatie nu poate fi soluționat pentru ambele părți, Cumpărătorului îi revine dreptul de a înainta reclamatia cu sprijinul Asociatiei Imo Protect.
Cumpărătorul poate alege înaintarea Plângerii sau a reclamatiei spre Mediere.

ASISTENTA PROFESIONALĂ
În cazul în care Cumpărătorul desemnează un Consultant Profesionist, Dezvoltatorul imobiliar din Bucuresti trebuie să îi atribuie aceeași considerație pe care o atribuie Cumpărătorului.

MEDIEREA IMO PROTECT
O reclamatie se poate înainta serviciului de Mediere în următoarele situații:
Un Dezvoltator imobiliar din Bucuresti a fost înștiințat cu privire la o reclamatie dar nu a oferit o soluționare sau un răspuns Cumpărătorului într-o perioadă de 30 de zile de la data înștiințării;
Sau
În cazul în care Dezvoltatorul imobiliar a răspuns, solicitând realizarea unor investigații pentru soluționarea Plângerii, dar nu a propus o dată pentru soluționarea acesteia.

Serviciul de Mediere va fi Gratuit pentru ambele părți
Cumpărătorul și Dezvoltatorul imobiliar din Bucuresti vor primi răspunsul Serviciului de Mediere într-o perioadă de 3 zile de la data desfasurarii cercetarii.
Serviciul de Mediere va intra în atribuțiile unei echipe de experti formata din 3 persoane licentiate in domeniile juridic, constructii si finante.

Rezultatul Medierii nu este obligatoriu din punct de vedere legal pentru niciuna dintre părți.
Rezultatul Medierii nu afectează drepturile statutare ale Cumpărătorului pentru a apela la acțiuni legale.

MĂSURI DISCIPLINARE ȘI SANCȚIUNI
Dezvoltatorul imobiliar din Bucuresti poate fi supus analizei în urma rezultatului Medierii. Imo Protect poate impune urmatoarele sancțiuni Dezvoltatorului imobiliar din Bucuresti :

Opțiunea 1: Avertisment în scris cu privire la natura încălcării, inclusiv un program de instruire în rectificarea încălcării normelor.
Opțiunea 2: Incetarea apartenentei la sectiunea dezvoltatori imobiliari agreati privind codul de bune practici. Incetarea calitatii de membru va fi definită fie pentru o perioadă determinată, fie pentru o perioadă nedeterminată.
În cazul în care Dezvoltatorul imobiliar din Bucuresti este supus cercetărilor pentru a doua oară se va lua în considerare doar Opțiunea 3 de mai sus.