Pandemia actuală la nivel mondial Coronavirus (COVID-19) a avut impact fără precedent asupra tranzacțiilor imobiliare, incluzând, fără a se limita la, restricții de călătorie, izolarea auto-impusă, carantina mandatată de guvern și închiderea instituțiilor publice, cât și a celor private necesare pentru finanțarea, inspecția, semnarea și înregistrarea tranzacțiilor imobiliare.
În cazul în care menținerea datei inițiale de semnare a contractului de vânzare-cumpărare devine imposibilă pentru una sau ambele părți ca rezultat al circumstanțelor de forță majoră legate de COVID-19 (cum ar fi incapacitatea Cumpărătorului sau a Vânzătorului de a călători sau semna documente, întârzieri legate de serviciile autorităților publice centrale sau locale, inclusiv întârzierile generate de instituțiile bancare, evaluatori imobiliari sau orice alta entitate implicata in furnizarea unor documente obligatorii pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare) Cumpărătorul și Vânzătorul sunt de acord după cum urmează: (caseta de selectare, dacă este cazul):
Intrebari SI RASPUNSURI
IMPREVIZIUNEA IN ANTECONTRACTELE DE VANZARE CUMPARARE
Impreviziunea nu împiedică executarea contractului, dar permite părților să solicite încetarea sau adaptarea lui, ca urmare a onerozității excesive a obligațiilor sau diminuării substanțiale a prestațiilor, în absența unei clauze prin care părțile să-și fi asumat riscul schimbării împrejurărilor.
Se aplica în cazul schimbării radicale a obligațiilor contractuale.
Se referă la o mare sau foarte mare dificultate de executare.
Nu are legatura cu un element esențial al antecontractului deja incheiat
Se aplica pentru elemente ulterioare semnarii antecontractului de vanzare-cumparare.
Este fundamentată pe realitățile economice, sociale, politice, cu impact major asupra echilibrului contractual.
Potrivit textului legal, părțile sunt ținute să își execute obligațiile, chiar dacă executarea lor a devenit mai oneroasă, fie datorită scăderii valorii contraprestației, fie datorită creșterii costurilor executării propriei obligații.
Impreviziunea se referă la o mare sau foarte mare dificultate de executare, dar nu la o imposibilitatea absoluta.
Impreviziunea se concretizează în apariția, după momentul încheierii antecontractului de vanzare cumparare, a unor împrejurări obiective, cu valoare de forță majoră pentru părți (starea de război, crize economice, revoluție, pandemie), care dezechilibrează grav valoarea prestațiilor părților contractante. Această situație poate conduce la „ruină economică pentru o parte și îmbogățire pentru cealaltă”
Impreviziunea intervine ulterior momentului încheierii antecontractului de vanzare-cumparare.
Impreviziunea pune probleme de executare a antecontractului de vanzare cumparare
In aceasta situatie instanța poate să dispună:
1. Adaptarea contractului, pentru a distribui în mod echitabil între părți pierderile și beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor;
2. Încetarea contractului, la momentul și în condițiile pe care le stabilește.
Competența instanței este incidentă numai dacă:
1. schimbarea împrejurărilor a intervenit după încheierea contractului;
2. schimbarea împrejurărilor, precum și întinderea acesteia, nu au fost și nici nu puteau fi avute în vedere de către debitor, în mod rezonabil, în momentul încheierii contractului;
3. debitorul nu și-a asumat riscul schimbării împrejurărilor și nici nu putea fi considerat în mod rezonabil că și-ar fi asumat acest risc;
4. debitorul a încercat, într-un termen rezonabil și cu bună-credință, negocierea adaptării rezonabile și echitabile a contractului.
Hotărârea judecătorului trebuie să țină seama de toate circumstanțele obiective și subiective ale cauzei, deoarece schimbarea împrejurărilor de la momentul încheierii contractului poate fi excesiv de oneroasă nu numai pentru debitor, ci și pentru creditor.
Determinarea împrejurărilor care justifică aplicarea impreviziunii trebuie realizată ținându-se cont de ideea de risc al contractului.
Prin suportarea întregului risc de către promitentul-cumparator se creează un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților; caracterul semnificativ este reprezentat de situatia promitentului-cumparator – loc de munca, conditii de creditare pe care nu le indeplineste
Argumente în favoarea aplicării teoriei:
Contractele de vanzare-cumparare trebuie executate cu bună-credință și în conformitate cu echitatea;
Obligarea promitentului cumparator la executarea unei prestații devenite exagerat de oneroasă ar avea ca efect îmbogățirea fără justă cauză a vanzatorului
Imprejurările care determină dezechilibrul grav dintre prestațiile părților pot fi asimilate forței majore;
S-au schimbat împrejurările avute în vedere de părți la momentul încheierii contractului și, pe cale de consecință, efectele actului juridic au ajuns să fie altele decât cele pe care părțile au înțeles să le stabilească, astfel că se impune revizuirea efectelor contractului, în temeiul teoriei impreviziunii.
- Printre argumentele aduse de promitentii-cumparatori în sprijinul temeiniciei unor asemenea cereri :
- Vanzatorul nu și-a îndeplinit corespunzător obligația de informare precontractuală, neavertizând promitentul-cumparator asupra posibilelor efecte ale situatiilor de forta majora – contractul este predefinit de catre vanzator si redactat de notarul acestuia
- A fost refuzat dreptul promitentului-cumparator de a negocia clauzele contractuale;
- Promovarea proprietatii de vanzare a fost agresiva, inclusiv prin campanii publicitare agresive și, pe alocuri, înșelătoare;
Justiție contractuală înseamna a considera just ca, în lipsă de prevedere contractuală, cheltuielile și costurile determinate de o situație imprevizibilă să nu cadă în sarcina unei singure părți.
Dacă promitentul-vanzator invocă impreviziunea drept motiv care să conducă la modificarea valorică a obligațiilor de plată, cererea ar trebui timbrată.