Virusul poate declanșa clauze de „forță majoră” în contractele de inchiriere

O primă privire asupra problemelor legale în contractelor de închiriere, datorită Coronavirus

Proprietarii și chiriașii m-au sunat cu multe întrebări juridice despre pandemia de astăzi. Iată o prezentare rapidă a catorva dintre aceste întrebări și răspunsurile pe care le ofer în general. Totuși, toate acestea sunt un teritoriu nou.
Fiecare situație depinde de circumstanțele sale specifice, mai ales, după verificarea documentelor.

Coronavirusul devastează afacerile și ocuparea forței de muncă din București, precum și valorile proprietăților. Magazinele sunt întunecate, iar chiriașii comerciali solicită proprietarilor facilitați la plata chiriilor. Hotelurile au un grad scăzut de ocupare sau deloc.
Chiriașii rezidențiali nu își pot plăti chiria. Cu toate acestea, factura de impozit pe proprietate vine. Sperăm că proprietarii vor vedea în cele din urmă scutirea de la plata acestora.

Venituri din inchirieri?

Mulți chiriași se confruntă cu o eliminare completă a veniturilor pentru o perioadă lungă de timp. Cu toate acestea, contractul lor de închiriere se derulează in continuare.

Mulți chiriași au inceput conversații cu proprietarii solicitând scutirea de la plata chiriei. Doar o amânare a chiriei nu ajută ci lungește problema.

Unii chiriași au căutat o reducere a chiriei pentru 90 de zile, situația urmând a fi revizuită la sfârșitul acestei perioade. Cererile privind reducerea chiriei se situeaza intre 50 la 66 la sută.

Perspectiva proprietarului?

Proprietarul, pe de altă parte, știe că trebuie să plătească impozite imobiliare, cheltuieli de exploatare și alte servicii. Niciuna dintre aceste obligații nu s-a stins prin amânarea plaților. Spre deosebire de percepțiile populare, de obicei, proprietarii nu au rezerve substanțiale de numerar.

Însă un proprietar trebuie să decidă dacă este mai bine să ai spațiu vacant și fără venituri (și o cerere de evacuare împotriva unui fost chiriaș) sau spațiu ocupat de un chiriaș fără venituri care plătește chirie redusă.

În măsura în care un proprietar este de acord cu o reducere a chirii, de unde știe că respectivul chiriaș nu va reveni luna viitoare și va cere o reducere suplimentară? În viziunea proprietarului, orice reducere a chiriei ar presupune și o plată la zi imediata. Dacă un chirias poate efectua această plată… reprezintă o discuție cu totul diferită.

Limbajul contractelor de închiriere cuprind clauza de forta majora ?

Foarte putine contracte au mentiuni clare despre situatiile de forta majora. Unele contracte de închiriere conțin clauze de „forță majoră”, care scuză un chiriaș de unele dintre obligațiile stabilite prin contract. Aceste clauze se aplică rar in privinta obligațiilor de plată. Chiriașul trebuie să plătească chiria la timp, conform contractului de închiriere. Și un contract de închiriere tipic dedică un articol complex in care se prevede ca nu are o scuză pentru întârzierea plății chiriEI, indiferent de situație.

Discuțiile „legale” de mai sus nu sunt foarte satisfăcătoare. Chiar dacă problemele legale legate de contractul de închiriere tind să pară în favoarea proprietarului, acest lucru nu ajută prea mult dacă respectivii chiriași sunt fără venituri.

În cele din urmă, efectele de apariție a pandemiei și a situațiilor naționale de urgență vor depăși mult relațiile legale dintre proprietari si chiriași.

Guvernul a întreprins deja acțiuni fără precedent, cum ar fi amânări pentru unele plăți ale impozitelor și probabil urmează sa sisteze toate evacuările pentru o perioada de timp. Ne putem aștepta în mod rezonabil la mai multe astfel de măsuri și la un teren foarte diferit pentru legea și relațiile imobiliare.

Cateva exemple din contracte :

In contractele de inchiriere privind spatiile comerciale :

“Nici una dintre părţile contractante nu răspunde de neexecutarea şi/sau de executarea în mod necorespunzător – total sau parţial – a oricărei obligaţii care îi revine în baza prezentului contract, dacă neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligaţiei respective a fost cauzată de forţa majoră, aşa cum este definită de lege.
Partea care invocă forţa majoră este obligată să notifice celeilalte părţi, în termen de 3 zile producerea evenimentului şi să ia toate măsurile posibile în vederea limitării consecinţelor lui.
Dacă în termen de 5 zile de la primirea notificarii, evenimentul respectiv nu încetează, părţile au dreptul să-şi notifice încetarea de plin drept a prezentului contract fără ca vreuna dintre ele să pretindă daune-interese.
Cazul fortuit sau de forţă majoră exclude răspunderea Locatarului dacă acesta nu a putut prevedea pericolul, dacă nu a folosit Spatiul contrar destinaţiei şi dacă a restituit Spatiul Locatorului la termenul prevăzut de prezentul contract. “

“Evenimentul de Forta Majora” Inseamna orice evenimente externe imprevizibile, absolut invincibile si inevitabile, incluzand, dar fără a se limita la, calamitați naturale, razboi, revolutie, revolta, insurectie civila, expropriere, nationalizare, explozii nucleare, contaminare radioactiva sau chimica, sau radiatii ionizante si alte circumstante dincolo de controlul rezonabil al Partii, cu mentiunea ca lipsa de fonduri nu va constitui Eveniment de Forta Majora. Pentru claritate, Partile convin ca dispozitiile prezentului Contract referitoare la Forta Majora sau la Evenimentele de Forta Majora nu se aplica si cazurilor fortuite astfel cum sunt definite in conformitate cu prevederile Articolului 1351 alin. 3 din Codul Civil Roman sau oricaror altor evenimente extraordinare sau pretins imprevizibile (altele decat Evenimentele de Forta Majora) care ar putea sa faca executarea prezentului Contract excesiv de oneroasa sau mai dificila. In acest sens, Partile isi asuma aparitia oricarui astfel de eveniment extraordinar sau pretins imprevizibil si se angajeaza sa nu invoce impreviziunea prevazuta conform Articolului 1271 din Codul Civil ca un motiv de modificare sau incetare a prezentului Contract.”

FORTA MAJORA

18.1 Fiecare Parte este exonerata de raspundere pentru nerespectarea partiala sau totala a obligatiilor ce ii revin in baza prezentului Contract in cazul in care o asemenea nerespectare este cauzata de un Eveniment de Forta Majora aparut dupa incheierea prezentului Contract, cu conditia ca o astfel de exonerare de raspundere sa vizeze numai acele obligatii afectate in mod direct de un astfel de Eveniment de Forta Majora iar o astfel de exonerare va subzista doar pe perioada in care exista un astfel de Eveniment de Forta Majora.

18.2 Partea care invoca un Eveniment de Forta Majora imediat dupa aparitia unor astfel de circumstante sau, in cazul in care nu este posibil imediat din cauza respectivului Eveniment de Forta Majora, o data ce o astfel de notificare devine posibila, va notifica cealalta Parte in scris cu privire la aceste circumstante.
Daca orice Eveniment de Forta Majora continua pentru mai mult de trei luni sau in momentul in care se anticipeaza in mod rezonabil ca Evenimentul de Forta Majora va continua pentru mai mult de trei luni sau in cazul in care Evenimentul de Forta Majora este legislatia, Partile vor intra in negocieri pentru a conveni modificarile Contractului care sunt necesare pentru a permite Partilor sa continue executarea obligatiilor care le revin in temeiul prezentului Contract intr-un mod cat mai aproape de cele prevazute initial. Cu toate acestea, in cazul in continuarea acestui Contract in termeni si conditii similare este imposibila sau prea oneroasa din cauza unui astfel de Eveniment de Forta Majora, atunci orice Parte are dreptul de a rezilia acest Contract, printr-o simpla notificare scrisa comunicata celeilalte Parti, fara nici o notificare de neindeplinire, interventia instantei de judecata sau alte formalitati suplimentare si fara a datora daune celeilalte Parti.
Pentru evitarea oricarui dubiu, Partile convin ca nu sunt eliberate de indeplinirea obligatiilor asumate prin prezentul Contract in cazuri fortuite astfel cum sunt definite in conformitate cu prevederile Articolului 1351 alin. 3 din Codul Civil Roman sau in cazul intervenirii unui eveniment extraordinar sau pretins imprevizibil (altul decat un Eveniment de Forta Majora) care ar putea sa faca executarea prezentului Contract excesiv de oneroasa sau mai dificila. In acest sens, Partile isi asuma aparitia oricarui astfel de eveniment extraordinar sau pretins imprevizibil si se angajeaza sa nu invoce impreviziunea prevazuta in Articolul 1271 din Codul Civil ca un motiv de modificare sau incetare a prezentului Contract.”

Din contractele de inchiriere rezidentiale :

“Prin forţă majoră se înţelege orice eveniment neprevăzut şi inevitabil, apărut independent de voinţa părţilor, după semnarea prezentului Contract şi care împiedică total sau parţial îndeplinirea obligaţiilor.
Exceptând cazurile in care nu au prevazut in mod expres altfel, nici una din partile prezentului contract nu va fi raspunzatoare pentru neexecutarea la termen si/sau in mod corespunzator, total sau partial, a oricareia din obligatiile care ii incumba in baza prezentului contract daca neexecutarea obligatiei respective a fost cauzata de un eveniment imprevizibil la data incheierii contractului si ale carui consecinte sunt de neinlaturat de catre partea care il invoca. Sunt considerate asemenea evenimente: razboiul, calamitatile naturale, restrictiile legale si orice alt eveniment care este in afara controlului partii care il invoca.
Partea care invoca evenimentul mai-sus mentionat este obligata sa aduca la cunostinta celeilalte, in termen de 10 zile si in mod complet producerea acestuia si sa ia orice masuri care ii stau la dispozitie in vederea limitarii consecintelor respectivului eveniment.
Daca in termen de 30 zile de la data producerii lui, respectivul eveniment nu inceteaza, fiecare parte va avea dreptul sa notifice celeilalte parti incetarea de plin drept a acestui contract, printr-o simpla notificare scrisa, fara ca vreuna din parti sa poata pretinde celeilalte daune-interese.”

Evenimentele de forța majora se impun voinței și acțiunii proprietarului sau chiriașului  prin imprevizibilitate, irezistibilitate și inevitabilitate cu caracter absolut.

Ce evenimente sunt considerate forță majoră pentru chiriași sau proprietari?
Cine are dreptul să invoce situația de forța majora?
Ce obligații contractuale sunt reglementate prin contractul de închiriere?
Cum ar trebui părțile să stabilească dacă evenimentul creează imposibilitatea de executarea a obligațiilor contractuale?
Ce se întâmplă dacă evenimentul de forță majoră continuă ?

Ce înțelegem prin cauza de Forța majoră in contractele de închiriere ?

• Fenomen natural (cutremur, inundații mari, trăsnet, alte calamități naturale grave) sau
• Eveniment social (războaie, revoluții, greve generale)

Forța majoră este definită în art. 1351 alin. (2) C. civ., ca fiind „orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabil”.

Cine provoacă evenimentele de forța majora ?

Eveniment care nu se întâlnește în cursul obișnuit al vieții unui om, caracterizat prin „violență invincibilă a manifestărilor sale”, deci „un eveniment important și notabil”.

Eveniment imprevizibil și imposibil de prevenit chiar cu cel mai înalt grad de diligență și de prudență umană. ( Ex. cutremure,Coronavirus – pandemii)

Împrejurarea depășește și cea mai deplină diligență și prudență de care speța umană este capabilă.

Ce înseamna ca se impun voinței si acțiunii proprietarului sau chiriașului?

Niciun alt chiriaș sau proprietar, indiferent de gradul său de înzestrare fizică sau intelectuală, nu poate ieși din sfera consecințelor fizice și psihice ale forței majore. Spre exemplu, un chiriaș se afla in carantina co vid 19 si nu poate sa  îndeplinească obligațiile de plata.

Evenimentele provocate de Coronavirus sunt împrejurări imprevizibile atât în producerea acesteia, cât și în privința efectelor sale.

Imprevizibilitatea pandemiei Coronavirus : imprevizibilitatea se refera la un eveniment extraordinar.
Imprevizibilitatea pe care o presupune pandemia Coronavirus este o imprevizibilitate social-obiectivă.

Pandemia Coronavirus este o împrejurare invincibilă, irezistibilă, cu caracter absolut, adică, la nivelul actual al științei, de nebiruit pentru orice persoană.

Pandemia Coronavirus este o împrejurare externă, fără relație cu acțiunile proprietarului sau chiriașului.