Clauza penala in antecontractele de vanzare cumparare

Contractele de vanzare-cumparare includ termeni greu de inteles pentru majoritatea oamenilor. Chiar si dupa ce le semneaza isi dau seama ca nu sunt lamuriti in privinta unor aspecte esentiale. De exemplu Clauza Penala !

In următoarele 3 minute va spun de ce este importanta si cum sa preveniti probleme majore din neglijenta intelegerii acestei clauze penale.

Ce inseamna ?

Înseamna stabilirea anticipată, pe cale convențională a despăgubirilor pe care creditorul este îndreptățit să le pretindă debitorului, în cazul neexecutării ilicite a contractului.

Clauza penala se stabileste la momentul semnarii antecontractului sau altui act aditional la antecontract dar înaintea neexecutării obligațiilor contractuale și producerii prejudiciului cauzat creditorului.
Orice altă clauză ulterioară producerii prejudiciului, prin care creditorul contractual renunță la repararea prejudiciului cauzat prin neexecutarea contractului, semnifică o iertare de datorie, dar în niciun caz o modificare a răspunderii contractuale.

Cand se stabileste suma aferenta clauzei penale ? 

• La momentul semnarii antecontractului de vanzare-cumparare.
• Are rolul de a determina suma datorata de catre parti în cazul neexecutării de către una dintre acestea a obligatiei pana la momentul semnarii contractului de vanzare cumparare.

Vanzatorul sau promitentul cumparator pot cere executarea clauzei penale fără a fi ținuti să dovedească vreun prejudiciu.

• prejudiciul se prezumă prin inserarea în contract a clauzei penale.
• existența și întinderea prejudiciului nu reprezintă o condiție pentru executarea clauzei penale.

Executarea clauzei penale nu este condiționată de existența și importanța prejudiciului și nici limitată de valoarea acestuia.

In ce forma se mentioneaza clauza penala intr-un antecontract de vanzare-cumparare ?

Părțile pot stabili clauza penală în cuprinsul antecontractului sau printr-o convenție separată, ulterioară încheierii contractului de vanzare-cumparare.

Cand se poate acorda suma aferenta clauzei penale ?

• Clauza penală este subordonată obligației principale.
• Clauza penala poate fi acordată numai dacă obligația de care este legată nu este executată.

Cand nu aplica clauza penala ?

Sanctiunea nu se aplica daca vanzatorul/promitentul cumparator isi executa obligatiile la termen.
Ex: Daca obligatia de predare nu a fost îndeplinita în termenul prevazut în contract, vânzatorul datoreaza „clauza penala” care este o compensatie a daunelor interese pe care promitentul-cumparator le sufera din neexecutarea obligatiei principale.

Suma aferenta clauzei penale poate sa fie redusa de către instanta ?

Penalitatea redusă pe cale judiciară rămâne întotdeauna superioară obligației principale.

Prin executarea clauzei penale, creditorul primește, de cele mai multe ori, o valoare superioară pierderii cauzate prin neexecutare.

Debitorul are îndatorirea de a executa în natură obligația principală și nu se poate libera de datorie prin oferirea sumei aferente clauzei penale, deoarece fiecare dintre acestea are o cauză proprie și un efect propriu.

Ce se intampla daca respectiva clauza penala este declarata nula ?

Validitatea obligației principale constituie o condiție esențială pentru validitatea clauzei penale. Nulitatea obligației principale atrage pe aceea a clauzei penale. Nulitatea clauzei penale nu atrage nulitatea obligației principale.

Din perspectiva creditorului, clauza penală îi conferă acestuia dreptul de opțiune între executarea în natură a obligației principale, pe calea executării silite, și clauza penală, în caz de neexecutare, fără a putea cumula executarea în natură cu clauza penală, dacă aceasta are un caracter compensatoriu

Se pot cumula penalitățile cu suma aferenta clauzei penale?

Creditorul va putea cumula executarea contractului cu penalitățile de întârziere, deoarece ele sunt compatibile, având cauze juridice diferite.

Penalitățile nu se pot cumula între ele și nici penalitățile cu despăgubirile, dacă au aceeași cauză juridică, ci se pot numai completa.

Penalitățile de întârziere în executarea contractului se pot cumula cu daunele-interese aferente prejudiciului suferit de creditor pentru executarea necorespunzătoare.

Creditorul poate solicita rezolutiunea ?

Existența clauzei penale nu-l împiedică pe creditor să ceară rezoluțiunea sau rezilierea contractului în cazul neexecutării în natură a obligației principale.

Obligația cu clauză penală are un singur obiect, astfel încât imposibilitatea fortuită sau pentru cauză de forță majoră a executării acesteia atrage exonerarea debitorului de plata penalităților, oricare ar fi cauza acestora.

Exemplu: Să presupunem că un Cumpărător și un Vânzător sunt de acord cu un preț de achiziție pentru casa Vânzătorului la prețul de 100.000 euro.  Ei semnează un antecontract de vânzare cumpărare. Cumpărătorul depune 5000 Euro in contul vânzătorului. Creditorul cumpărătorului îi aprobă  un credit ipotecar. Declaratiile obișnuite despre calitatea constructiei sunt făcute de catre Vânzător in cuprinsul antecontractului. Aceasta este prima achiziție a cumpărătorului sau cel puțin el nu este un cunoscator în imobiliare.

Vânzătorul nu prezinta schita cadastrala cu modificarile actualizate la OCPI. Evaluatorul bancar face un raport in urma caruia banca respinge împrumutul. Cumpărătorul descoperă, de asemenea, mai multe situații pe care le consideră prezentate greșit ( daune provocate de incendii prealabile, mucegai, daune de la scurgerea apei și lucrări nepermise de compartimentare).

Cumpărătorul ar trebui să-și poată recupera avansul sau Vânzătorul poate să păstreze suma de bani?

O alta ipoteza
După ce se incheie antecontractul de vanzare-cumparare vânzătorul identifica un cumparator care ofera mai multi bani pentru proprietate. În acest sens, vânzătorul încheie un antecontract cu un nou cumpărător pentru o suma mai mare. Toți ceilalți termeni și condiții sunt în esență la fel.

Drept urmare, vânzătorul este într-o situație mai bună financiara, deoarece noul cumpărător  plătește mai mult decât cumpărătorul inițial. Având în vedere acest lucru, nu ar avea niciun sens ca vânzătorul să ajungă și la păstrarea avansului inițial al cumpărătorului.

Aveti o situatie asemanatoare ? Contactati-ma pentru o evaluare gratuita. Scrieti-mi pe email sau Whatsapp.