Autor : Marian Păvălașc
Hotărârea primarului general de a suspenda planurile urbanistice zonale (PUZ) pentru un an și transferul deciziei la Primăria Capitalei a readus în discuție aspectul dezordonat și deseori la limita legii în materie de construcții în București. Se pare că era nevoie de o decizie radicală devreme ce 2020 a fost un an al recordurilor imobiliare în Capitală.
În plină pandemie, Bucureștiul a înregistrat o performanță: cele mai multe locuințe finalizate și valoarea cea mai mare a tranzacțiilor. Dezvoltarea imobiliară a Bucureștiului se bazează însă în multe situații, pe evitarea regulilor, pe excepțiile de la planurile de urbanism.
Așa s-au înmulțit apartamente înscrise în acte ca boxe, blocuri ridicate pe spații verzi, imobile fără parcări și blocuri de 14 etaje strecurate între case, adică cu încălcarea dramatică a regimului de înălțime al unei zone sau cartier. Iar acestea sunt numai o parte din neregulile urbanistice din Capitală.
Din nerespectarea legilor au de pierdut în primul rând cumpărătorii – care se aleg cu locuințe în zone supraaglomerate și cu o structură de rezistență îndoielnică. Orașul pierde din punct de vedere arhitectural, iar bugetele publice sunt văduvite de miliarde de euro, conform estimărilor specialiștilor.
Cea mai importantă afacere din București este de departe cea din domeniul imobiliar, fie că este vorba de spații de birouri, dar mai ales de proiecte rezidențiale. Este o afacere atât de puternică și cu un nivel al profitului atât de mare, încât nici măcar pandemia provocată de Covid-19 nu a reușit să-i pună o piedică.
Paradoxal, în Capitală, piața imobiliară a cunoscut un an în care s-au predat cele mai multe apartamente: peste 10.000, conform datelor obținute de la Institutul Național de Statistică. În plus, tot în 2020 s-au înregistrat tranzacții de aproape 900 de milioane de euro pentru clădirile de birouri, conform analiștilor de specialitate.
Frâna acestei adevărate euforii a construcțiilor a venit însă de la Primărie. Primarul Nicușor Dan și consilierii municipali ai Capitalei au apelat la o soluție radicală menită să oprească avântul necontrolat din domeniul imobiliar. Au luat decizia a anula planurile urbanistice coordonatoare de sector.
Prin aceste documente urbanistice era mult mai ușor să se obțină o autorizație de construcție favorabilă – cât mai puțin spațiu verde pe terenul pe care urma să ridice o construcție și cât mai înaltă și, în multe situații, defavorabilă dezvoltării arhitecturale unitare a orașului. Mai exact, aceste planuri urbanistice de sector favorizau excepțiile de la regulile de construcție, după cum explică la Europa Liberă Paul Dumbrăvanu, avocat specializat în domeniul imobiliar. Excepții care au devenit legale.
Acesta estimează că excepțiile de la regulamentele și legislația în construcții au prejudiciat bugetele publice cu aproape patru miliarde de euro. „Numai din plata TVA se pierde foarte mult. Pentru unele proprietăți se achită un TVA de 5% în loc de 19%”, afirmă specialistul.
Este eficientă sau nu decizia de suspendare a PUZ-urilor?
Practic miza deciziei inițiate de primarul Nicușor Dan este ca într-un an să termine planul urbanistic general (PUG) al Bucureștiului, document prin care se stabilește pentru întreaga Capitală spațiul verde necesar, regimul de înălțime, dar și tipul de înfățișare al clădirilor de pe fiecare stradă din oraș. De fapt, planurile urbanistice de sector au apărut tocmai în urma faptului că din anul 2000 Primăria Capitalei nu a mai realizat un nou plan urbanistic general, iar datele din acesta nu mai sunt actuale.
Primarul Nicușor Dan a evitat să precizeze dacă noul Planul Urbanistic General (PUG) va fi gata până la sfârșitul anului. Momentan nu se lucrează la el pentru că nu sunt bani. Noul PUG este elaborat de un consorţiu de 6 firme, condus de Universitatea de Arhitectură şi Urbanism ”Ion Mincu”.
Proiectul planului urbanistic general prevedea trei etape, din care prima era colectarea informaţiilor urbane, inclusiv autorizaţii care au fost emise şi de Primăria Generală şi de primăriile de sector.
„S-a finalizat această primă etapă până la nivelul anului 2018, când au predat Primăriei Capitalei, de atunci n-au mai fost plătiţi. Pentru ce au făcut în 2018 au fost plătiţi în 2020 şi nu li s-a dat ordin de începere a lucrărilor mai departe”, a precizat pentru Europa Liberă echipa de comunicare a primarului Nicuşor Dan.
Urmarea deciziei de anulare a planurilor urbanistice de sector este că din luna martie, timp de un an, planurile, autorizațiile și avizele de tip urbanistic vor fi aprobate de Primăria Capitalei, iar primăriile de sector nu vor mai avea această răspundere.
Ce alte consecințe are blocarea planurilor urbanistice de sector?
Paul Dumbrăvanu este unul dintre avocații specializați în domeniul imobiliar, în special cel din București și Ilfov. El consideră că „anularea planurilor urbanistice de sector este o măsura potrivită în situația actuală din București. Se ajunsese în situația în care dezbaterea publică privind planul urbanistic zonal (n.r. – PUZ) era inexistentă. În plus, nici metodologia nu era respectată în majoritatea situațiilor”, e de părere Paul Dumbrăvanu.
Avocatul susține că urmarea El Dorado-ului imobiliar din București ar fi fost, printre altele, că „s-au redus spațiile verzi. S-a schimbat destinația unor baze sportive. S-a putut obține un regim de înălțime cu multe etaje în zone unde erau doar case. S-au construit și 14 etaje în astfel de zona de case. Infrastructura din jurul noilor proiecte este de obicei dezastruoasă, se construiesc clădiri cu străzi înguste, fără parcări subterane sau de orice alt fel”.
Dezvoltarea imobiliară a dus automat la limitarea spațiilor verzi în București. În 1989, fiecare locuitor din București avea la dispoziție, în medie, o suprafață de 16,79 de metri pătrați de spații verzi.
„În 2006 un raport al Primăriei Capitalei arăta că suprafața de spațiu verde per locuitor s-a redus la 9,67 de metri pătrați. Spre comparație Viena avea, în anul 2012, o suprafață de 120 de metri pătrați de spațiu verde per locuitor, fiind urmată de Helsinki (100 de metri pătrați) și Stockholm (86 de metri pătrați)”, reiese dintr-un raport public al organizației Greenpeace.Un oraș mai coerent asigură calitatea vieții, iar calitatea vieții este influențată de calitatea arhitecturii.
Și Ordinul Arhitecților din România a salutat, printr-un comunicat, faptul că autoritățile locale vor să impună reguli stricte de urbanism în Capitală. „Un oraș mai coerent asigură calitatea vieții, iar calitatea vieții este influențată de calitatea arhitecturii. În acest organism complicat urban, întregul și părțile ar trebui să funcționeze având regulamente urbane mai transparente, mai clare și de încredere”, se arată în punctul de vedere al arhitecților.
Excepțiile care schimbă Bucureștiul
Europa Liberă dezvăluie câteva cazuri de proiecte imobiliare care au fost ridicate la limita legii, uneori și dincolo de ea sau cu ajutorul unor excepții de la regulile de urbanism. Alte proiecte beneficiază pur și simplu de golurile din legislație.Blocuri lângă groapa de gunoi
Zona Bucureștii Noi a cunoscut în ultimele două decenii o dezvoltare rapidă a construcțiilor rezidențiale. Dacă în perioada comunistă în zonă trăiau cel mult 5.000-10.000 de oameni, după cum spun riveranii, adică oamenii din cartier, acum populația se îndreaptă spre 100.000 de oameni, conform datelor de la Primăria Sectorului 1. Bucureștii Noi a devenit de facto un mic sector, format din șapte cartiere: Bazilescu, Băneasa Sud, Chitila Triaj, Costeasca, Dămăroaia, Pajura și Străulești Sud.
Dacă infrastructura rutieră și utilitățile erau în mare realizate încă din perioada comunistă, problema este mirosul insuportabil care vine seara și dimineața dinspre groapa de gunoi de la Rudeni, județul Ilfov, platformă de deșeuri cu toate avizele de funcționare blocate în acest moment, dar încă activă. Și dacă mare parte a locuitorilor zonei se plâng de miros și de posibile deversări sau de arderi ilegale de gunoi, specialiștii în mediu au explicat că o problemă o reprezintă și autorizațiile de construcții care au permis ridicarea unor blocuri mult prea aproape de platforma de deșeuri.
„Acest lucru a fost posibil pentru că în legea de salubrizare a localităților nu se specifică o distanță minimă între de zona urbană și zona de amplasare a unei gropi de gunoi, dar nici o distanța la care nu se poate construit rezidențial dacă există deja o groapă de gunoi”, ni s-a transmis de la Garda de Mediu București-Ilfov.
„În schimb, în legea privind sănătatea publică, aplicată de direcțiile județene de sănătate, se precizează că distanța minimă dintre o groapă de gunoi și o locuință trebuie să fie de un kilometru, față de un incinerator de deșeuri – de 500 de metri, iar pentru o rampă de gunoi de doar 250 de metri. Este prea puțin, în alte state din Europa nu sunt gropi de gunoi mai aproape de 10 kilometri de oras”, au adăugat reprezentanții Gărzii de Mediu București-Ilfov.
În state ca Marea Britanie sau Franța se specifică o distanță recomandată de minimum cinci kilometri între o groapă de gunoi de dimensiuni mari și zona urbană.
Și în România, în Parlament, la Senat, a fost depus încă din 2018 un proiect prin care gropile de gunoi „trebuie să respecte o distanță minimă de protecție de 5.000 de metri față de oricare dintre următoarele obiective: zone de locuit, parcuri, rezervații naturale, zone de interes balneoclimateric, de odihnă și recreere, drumuri de interes național”. Proiectul stă însă în sertare.
Un plan urbanistic general ar fi trebuit să prevadă situația din Bucureștii Noi și ar fi mutat groapa de gunoi înainte să se construiască sute de blocuri sau ar fi respins autorizațiile din start.
Acum locuitorii reclamă constant că „sunt foarte dese mirosurile oribile care vin dinspre groapa de gunoi, mai ales seara și dimineața. Nu știu care e cauza”, se plânge la Europa Liberă Nicoleta Lupușor.
Ea susține că dezvoltatorul imobiliar nu i-ar fi spus de miros și că toate vizitele aveau loc ziua . Reprezentanții companiilor Iridex, firma care administrează platforma de deșeuri, și Stericycle, societate care are un incinerator în zonă, ne-au transmis că activitatea se desfășoară legal.Blocuri construite pe spațiile verzi din Floreasca
O anomalie urbanistică des întâlnită în tot Bucureștiul, dar în special în cartierele din Nordul și Sudul Capitalei este dată de autorizațiile de construcție eliberate pentru spațiile verzi dintre blocuri. Zona Floreasca este bombardată cu astfel de proiecte, aflate în diferite stadii de construcție.
Europa Liberă a descoperit un astfel de caz la o adresă din strada Chopin. Aici, firma Damar 97 SRL a obținut din 2017 toate autorizațiile de urbanism, inclusiv un vot al consiliului local din Sector 2, dominat de PSD la acel moment.
Acționar la firma respectivă este fosta soție a lui Aurel Radu, fost director la Metrorex, între noiembrie 2012 și martie 2015. Daniela Radu deține 30% din această societate.
Terenul de pe strada Chopin are o suprafață de 740 de metri pătrați și este situat practic între blocuri. Aici se dorea ridicarea unui imobil cu două etaje plus parter și subsol. Suprafața de teren a ajuns în proprietatea Dalmar 97 în urma unui schimb de terenuri, între afaceristul Stelian Gheorghe, un apropiat al Elenei Udrea, și Primăria Sector 2 condusă la acel moment de fostul primar Nicolai Onțanu.
La fel ca proiectul de pe strada Chopin, în perioada 1990 – 2012, în cartierul Floreasca au apărut 30 de construcții noi, după cum reiese din suprapunerea planurilor urbanistice de atunci cu cele de acum. Dintre acestea, 26 sunt pe spațiile verzi dintre blocuri, la doar câțiva metri distanță de blocurile existente.
O parte din locuitorii din Floreasca au întocmit un grup de inițiativă care se opun dezvoltatorilor imobiliari care au avansat proiecte îndoielnice în zonă.
„Locuiesc pe strada Chopin. Am depus o plângere penală la Direcția Națională Anticorupție vizavi de modul fraudulos în care a fost obținut acel teren. Terenul respectiv a fost proprietatea statului, a fost făcut un schimb ilegal de terenuri cu niște terenuri din județul Ilfov. Niște persoane au intrat ilegal în posesia acelor terenuri. S-au vândut la a patra mână ca să i se piardă urma, iar acum așa-numitul proprietar de drept vrea sa construiască ilegal pe ceea ce este de fapt un spațiu verde. Schimbul ilegal de terenuri a fost făcut de fostul primar condamnat penal. Sunt 18 terenuri în suprafață de peste 14.000 metru pătrați„, susține George Oancea, un locuitor din zonă.Zona Aviatorilor a rămas fără spațiu verde și fără parcări
Cartierul Aviatorilor, tot din zona de Nord a Capitalei, clasat încă și mai sus decât Floresca în ierarhia zonelor rezidențiale cu ștaif, nu doar că a rămas fără spațiu verde, dar nici parcări nu sunt. De exemplu, pe strada Emanoil Porumbacu s-au amenajat clădiri de birouri cu mai multe etaje, dar clădirile nu au mai mult de două locuri de parcare. Singurele spații de parcat sunt cele din stradă, așa că artera de circulație este opturată permanent.
Dar, de fapt, întreaga zonă a Aviatorilor este una caracterizată de multe construcții una lângă alta, fără spații verzi între ele și fără locuri de parcare. „S-a exploatat faptul că în apropiere este Parcul Herăstrău, cea mai frumoasă zonă verde din oraș și au explodat construcțiile rezidențiale și de birouri”, spune și Marius Necula, un rezident al zonei.
Una dintre zonele de lux ale Bucureștiului este și cartierul denumit Satul Francez. Proiect inițiat și susținut de fostul primar Traian Băsescu. Clădirile de aici au fost ridicate însă pe cele trei hectare ale zonei fără autorizații sau la libera alegere a proprietarilor, așa cum reiese din datele publicate de-a lungul timpul de Primăria de sector.
Spre exemplu, la o adresă din Aleea Aron Cotruș au fost autorizate două imobile de cinci etaje. Proprietarii au înălțat însă una dintre clădiri cu două etaje în plus față de ceea ce le permitea autorizația. Având în vedere că un apartament în Satul Francez trece de câteva sute de mii de euro, miza este evidentă.
Pe aceeași stradă se află și centrul de recreere „Persepolis“, proprietatea omului de afaceri iranian Saadati-Sohi Manochehr. În cazul „Persepolis“, suprafață aproximativă ocupată ilegal – așa cum susțin autoritățile – depășește 75 de metri pătrați.
Pentru a intra în legalitate, Saadati-Sohi Manochehr a încercat, cu ajutorul Curții Constituționale, să oblige municipalitatea Sector 1 să-i acorde certificate de urbanism pentru ce a construit mai mult decât avea dreptul. Excepția de neconstituționalitate a fost ridicată în Dosarul nr. 2127/3/2014, Curtea de Apel București. Curtea Constituțională a decis în februarie anul trecut să respingă solicitarea lui Saadati-Sohi Manochehr.
În fața CCR, Saadati-Sohi Manochehr a recunoscut că a construit ma mult decât a primit dreptul prin autotizațiile de urbanism, dar precizează că imobilele vecinilor au același regim tehnic. Avocații omului de afaceri susține că interpretarea Legea nr. 350/2001 prin care ”în lipsa documentației de urbanism, imobilul nu trebuie să fi fost deja edificat (…) ar încălca și dreptul de proprietate, autorul excepției susținând că ar fi în imposibilitatea de a obține autorizația de construcție la care are dreptul în temeiul legii, deși imobilul proprietatea sa se află în aceiași parametri urbanistici – aceeași înălțime – cu imobilele învecinate, deja autorizate”.
Concret, Saadati-Sohi Manochehr precizează ”că a construit deja un imobil depășind autorizația de construire, dar nu mai poate intra în legalitate, deși a construit pe o parcelă în cadrul unui front preexistent, în care clădirile de pe parcelele adiacente au același regim de înălțime cu cel al imobilului său”.Ansambluri rezidențiale fără drumuri și utilități
Zona Pallady din Sector 3 este o altă arie în care s-a construit foarte mult. Unul dintre cele mai mari ansambluri rezidențiale este Palladium Residence, îneput în 2014.
Persoanele care au achiziționat locuințe aici s-au plâns în ultimii ani că, deși primăria de sector autoriza construcția a sute de apartamente, noul cartier nu avea străzi sau trotuare.
„În numele tuturor celor peste o mie persoane care locuiesc în complexul Palladium Residence sesizăm că străzile adiacente complexului, respectiv Drumul Gura Crivățului și Drumul Gura Arieșului, au o lățime ce permite trecerea unei singure mașini. Cerem asigurarea unei circulații decente a pietonilor pe trotuarele adiacente”, se precizează într-o petiție a locuitorilor din zonă, petiție trimisă și Europei Libere.
Oamenii atrăgeau atenția că în acest complex urmau să se dea în folosință alte 328 de spații de locuit. Rezidenții nici nu știau ce prevăd planurile urbanistice pentru că nimeni nu le-a oferit aceste documente.
Complexul Palladium Residence a fost ridicat de Compania Edificia Star Construct, controlată indirect de părinții și surorile mai mari ale lui Robert Negoiță, fostul primar PSD din Sectorul 3 și a fratelui său, Ionuț Negoiță, așa cum reiese din datele oferite de termene.ro.
Nu am reușit să intrăm în contact cu reprezentanții Palladium Residence, iar frații Negoiță refuză permanent să discute cu presă în legătură cu afacerile imobiliare ale familei.Un bloc cu multe etaje între case
Un alt tipar al Bucureștiului actual sunt blocurile de peste patru-cinci etaje construite între case cu un regim de înălțime mic – unul sau două niveluri. Un astfel de proiect este al complexului Core Timpuri Noi, situat pe strada Foișorului din Sectorul 3, la cinci minute de stația de metrou Mihai Bravu.
Consiliul Local Sector 3 a aprobat ca aici să se construiască un ansamblu care să ajungă și la zece niveluri (opt etaje plus parter și subsol), proiect dezvoltat de Long Bridge Modules MH SRL. Proiectul legal din punct de vedere al autorizațiilor este construit însă între două case. una doar cu parter, a doua cu parter și etaj. Peste drum de acest ansamblu se află o școală a cărei clădire are două etaje.
ReprezentanțiiLong Bridge Modules MH SRL au susținut, în fața consilierilor locali, ”că nimeni nu a constestat proiectul de urbanism” și că nimeni nu a solicitat realizarea unor întâlniri pentru a se discuta condițiile tehnice ale proiectului.Autorizații suspendate de locuitori
Asociația „Salvați Cartierul Militari ” se luptă de mai mulți ani să anuleze autorizațiile de construcție pentru un bloc de 40 de apartamente de pe strada Cetatea de Baltă. Proiectul imobiliar avea nu mai puțin de cinci autorizații de construire, toate fiind emise de către Primaria Sectorului 6, în timpul mandatului primarului PNL, Rareș Mănescu.
Și „Asociația Salvați Cartierele Dămăroaia și Bucureștii Noi” a reușit, printr-o decizie definitivă a Curții de Apel București, să oprească dezvoltarea unui cartier de vile în apropierea Lacului Grivița. Autorizațiile de urbanism au fost eliberate de Consiliul General al Municipiului București în decembrie 2016. Reprezentanții asociației au reclamat că planul urbanistic nu a fost pus în dezbatere așa cum era aprobat.
Bloc lângă bloc în Sudul Bucureștiului și în Popești Leordeni
O altă zonă care s-a dezvoltat foarte mult în doar zece ani este cea formată de aria dintre cartierul Apărătorii Patriei din Sectorul 4 și zona de lângă gura de metrou de la Dimitrie Leonida, din orășelul Popești-Leordeni.
Deși din avizele de mediu reiese că toate blocurile trebuie să asigure un necesar de 30% de spațiu verde din întreaga suprafață a terenului destinat proiectului, proprietarii s-au folosit de toate tertipurile pentru a construi bloc lângă bloc.
„M-am mutat aici acum vreo opt ani, erau trei blocuri în zona asta. Acum nu mai este loc să faci încă trei blocuri. Văd în casa vecinului, el vede la mine. Nu am avut canalizare, drum de acces. Spațiul verde e trecut că ar fi … pe bloc”, susține un proprietar.
Alte cartiere, alte probleme
Practic, nu există zonă din București unde să nu fie probleme legate de urbanism. Alte situații în care orașul pierde per ansamblu, dar profită substanțial dezvoltatorii, sunt:
- Parcul Herăstrău, restaurantele construite la limita sau cu încălcarea legii. Ultimul caz a fost cel al unui nou restaurant Nuba care se construia ilegal, conform datelor oferite de Primăria Capitalei.
- Parcul Tineretului și Parcul Titan, construcțiile rezidențiale de la marginea spațiilor de promenadă.
- Zona Unirii, construcțiile de imobile cu multe etaje de pe străduțele din spatele Bulevardului Unirii unde multe dintre aceste clădiri nu au nici măcar un singur spațiu de parcare și sunt situate între case.
- Zona Universitate, lipsa locurilor de parcare și clădirile vechi cu risc seimic, pericol real pentru populație, dar în care se desfășoară activități economice. Aceste clădiri sunt folosite în special pentru baruri și restaurante.
Metode prin care se construiește ilegal și imoral în București
„Marea problemă nu este absența regulilor, ci excepțiile de la reguli. Sunt foarte multe clădiri, în special cele construite între blocuri care au măcar o excepție de la regulile de urbanism și construcție”, revine cu explicații avocatul Paul Dumbrăvanu.
Cu ajutorul său și a altor cazuri consultate de Europa Liberă sau prezentate în presă, redăm o parte dintre metodele prin care o autorizație de construcție legală este „driblată” pentru a se obține mai mult profit.
- Majoritatea garajelor subterane din autorizațiile de construcție, de la demisol, sunt transformate în apartamente.
- Lipsa de controale reale in vederea supervizării executării lucrărilor conform autorizațiilor. „Pentru fiecare sector din București, există doar doi-trei inspectori ai Inspectoratului de Stat în Construcții care verifică șantierele. Nu cred că sunt verificate mai mult de 10% dintre construcțiile din București, pentru că nu au cum să facă acest lucru doar doi-trei inspectori la fiecare sector”.
- Etaje tehnice sunt transformate în apartamente de locuit. Este vorba de spațiile unde ar trebui să fie centralele, conductele, uscătoarele.
- Lipsa reglementarilor clare cu privire la normativele ISU privind parcările.
- Nerespectarea minimului locurilor de parcare.
- Nerespectarea normelor de vecinătate și construcțiile abuzive de blocuri în zone de case.
Driblarea cu acte în mână a legislației duce inclusiv la apariția unor cazuri când viața și sănătatea locuitorilor este pusă în pericol.
În luna noiembrie 2018 a anului trecut a izbucnit un incendiu puternic la mansarda unui bloc din Chiajna care s-a extins și la cele de alături. Pompierii nu au putut stinge focul pentru că nu aveau hidranți în zonă. Mașinile de intervenție au trebuit să facă naveta până la stații de încărcare cu apă pentru a putea stinge focul.
O femeie însărcinată, care a fost expusă la fum, a fost transportată la Spitalul Universitar. Din fericire, starea ei de sănătate s-a ameliorat. Peste 100 de persoane au fost afectate de incendiul de la cele trei blocuri din Chiajna.
În urmă cu zece ani, unul dintre proiectele ridicate de dezvoltatorul Robertino Georgescu în Popești Leordeni a dus la deschiderea unui dosar penal şi trimiterea afaceristului în judecată, pentru faptul că a contaminat apa potabilă. Investitorul și-a pus muncitorii să racordeze ilegal ansamblul pe care l-a construit la canalizarea Popești-Leordeni. Pentru a nu fi prinși, muncitorii s-au legat la prima țeavă pe care au găsit-o. Cea de alimentare cu apă a orașului.
După ce la analiza pe fond a dosarului, acuzatul a fost condamnat la patru ani de închisoare, Curtea de Apel Bucureşti a decis că lui Georgescu i se poate aplica vechiul Cod Penal, acesta fiind mai favorabil pentru afacerist, motiv pentru care i s-a redus pedeapsa la numai doi ani de închisoare cu suspendare.
Excepțiile de la reguli în cazul locurile de parcare
Regulamentul de Urbanism al orașului stabilește ce număr de locuri de parcare trebuie să asigure dezvoltatorii în funcție de destinația construcțiilor. Bucureștiul este însă plin de imobile care au excepții de la primării pentru această regulă, este opinia lui Paul Dumbrăvanu. Care sunt însă regulile?
- Orice apartament/casă sub o sută de metri pătrați dintr-un bloc trebuie să aibă loc de parcare.
- Orice apartament/casă de peste o sută de metri pătrați trebuie să aibă două locuri de parcare.
- În cazul blocurilor, la numărul total al locurilor de parcare destinate locatarilor se adaugă un plus de minim 20% a totalului de locuri de parcare/garare stabilite, pentru vizitatori.
- Construcțiile comerciale – mall-uri, hypermarket-uri, etc – trebuie să aibă un loc un loc de parcare la 40 de metri pătrați suprafață desfășurată a construcției; aceasta pentru complexuri comerciale de peste 2.000 de metri pătrați.
- Pentru restaurante este prevăzut câte un loc de parcare la 5 – 10 locuri la masă. La acestea se vor adăuga spațiile de parcare sau garare a vehiculelor proprii, care trebuie amplasate independent de parcajele vizitatorilor.
- Băncile trebuie să aibă câte un loc de parcare la 20 de salariați şi un spor de 50% pentru vizitatori.
- Pentru biserici, numărul spațiilor de parcare va fi stabilit în funcție de obiectiv, avându-se în vedere un minim de 5 locuri de parcare.
- Pentru stadioane este necesar un loc de parcare la 30 de persoane. Este necesară suplimentarea cu minim 20% a totalului de locuri de parcare/garare stabilite, pentru salariați/aprovizionatori. Spre exemplu, renovatul Stadion Triumf are acum peste 8.200 de locuri și doar 170 de locuri de parcare destinate spectatorilor, conform Companiei Naționale de Investiții, societatea de stat care a realizat lucrările de modernizare. Conform regulilor, stadionul trebuia să aibă 273 de locuri de parcare.
Ultima anchetă a procurorilor
Procurorii au pe masă sute de sesizări anual atunci când vine vorba de nereguli imobiliare, ne-au transmis reprezentanții Parchetului General. Dar nu foarte multe plângeri se transformă în dosare de urmărire sau în dosare trimise spre judecată.
Un ultim astfel de caz a fost în decembrie 2020. Atunci Parchetul de pe lângă Judecătoria Sector 1 a dispus punerea în mişcare a acţiunii penale faţă de opt persoane, între care şi directorul executiv al Direcţiei Urbanism din Primăria Bucureşti.
Trei inculpaţi au fost acuzaţi că au construit într-o zonă protejată, fără respectarea autorizaţiei de construcţie şi au determinat funcţionarii Primăriei Bucureşti şi ai Inspectoratului de Stat în Construcţii să consemneze documente care atestau că autorizaţiile ar fi fost respectate.
Potrivit procurorilor, „trei inculpaţi, beneficiari ai patru imobile, locuinţe colective, situate într-o zonă construită protejată, pe străzile Străbună, Şaradei și Episcop Vulcan din Sectorul 1 au efectuat lucrări fără existenţa unei autorizaţii de construire sau cu nerespectarea acesteia.
Pentru a scăpa de răspundere penală, doi inculpaţi au determinat alte persoane să sustragă documente din dosarele de autorizare existente la Primăria Municipiului Bucureşti şi să înlocuiască documentele respective cu altele falsificate”.
Imobiliarele au devenit și afacerea interlopilor
Cel mai recent conflict mediatizat dintre lideri interlopi din București a scos la iveală și faptul că aceștia preferă să-și investească banii obținuți din camată și alte infracțiuni în proiecte imobiliare din Capitală.
În august, unul dintre lideri Clanului Duduienilor, Emi Pian, a fost ucis de un membru al Clanului Rinu în urma unor neînțelegeri la un joc de noroc.
Clanul Rinu nu este o gruparea la fel de cunoscută ca Duduienii, Cămătarii. Se pare că face bani din cămătărie și din afaceri imobiliare, domeniu în care clanurile interlope au investit mult. Ar fi vorba despre o grupare mafiotă care, potrivit unor surse din Poliție, nu s-ar implica în traficul de persoane, dar ar împrumuta bani cu camătă. Cel mai cunoscut caz de camătă este cel în care unul din membrii grupării îl împrumuta pe fostul președinte al Camerei de Comerț Mihail Vlasov.Aproape toate clanurile au început să investească în proiecte imobiliare
„Aproape toate clanurile au început să investească în proiecte imobiliare. Nu e vorba de mari clădiri de birouri sau rezidențiale. Însă investesc în blocuri, case strecurate între alte case sau cel mult în mici ansambluri, din zone mărginașe. Este o afacere bănoasă pentru clanuri, pentru că așa investesc banii din infracțiuni și fac și profit”, a explicat la Europa Liberă, sub protecția anonimatului, un polițist de la Brigada de Combatere și Criminalității Organizate.Studiu de caz: profitul unui blocLa întrebarea de ce „toată lumea”, de la mari oameni de afaceri până la interlopi investește în imobiliare, răspunsul vine din calculul privind profitul unui bloc banal din zona Mihai Bravu, zonă denumită și Vitan Nou, o zonă medie în ierarhia cartierelor din București.
- Avocatul Paul Dumbrăvanu a estimat că prețul unui metru pătrat construit la cheie, gata pentru a se muta cumpărătorul, îl costă pe dezvoltator maximum 500 de euro. Aceasta dacă toate materialele sunt de calitate și toate regulile de urbanism, cu parcare și spațiu verde. Astfel, la un apartament de 60 de metri pătrați, cheltuiala dezvoltatorului ajunge la 30.000 de euro.
- Dacă blocul are 40 de apartamente cu o suprafață de 60 de metri pătrați – cele din zona au și câte o sută de apartamente – aceasta înseamnă că investiția îl costă pe dezvoltator maxim 1,2 milioane de euro.
- Conform analizelor oferite de site-urile de specialitate, prețul unui metru pătrat în zonă calculat din anunțurile de vânzare, este de 1.540 de euro în Vitan Nou.
- Apartamentul de 60 de metri pătrați ar costa astfel undeva aproape de 95.000 de euro, iar profitul dezvoltatorului este 65.000 de euro la un singur apartament.
- Întreg blocul de 40 de apartamente aduce un profit dezvoltatorului de 2,6 milioane de euro. Iar în multe cazuri el construiește 60 sau 100 de apartamente.
Soluția, protecția cumpărătorilor sau o nouă lege
Pe lângă întocmirea unui nou PUG ale cărui prevederi să nu mai aibă parte de excepții, o soluție pentru eliminarea neregulilor din piața imobiliară ar putea fi și apariția unei legi care să impună obligații dezvoltatorilor și mai multe drepturi pentru cumpărători. Avocatul Paul Dumbrăvanu spune a avut o astfel de inițiativă, dar nu a avut nicio șansă să fie aprobată în Parlament.
Specialistul în domeniul imobiliar atrage atenția că ar trebui ca în primul rând persoanele care cumpără o locuință să fie atente la următoarele aspecte:
- Să primească promovare corectă din partea dezvoltatorului și toate informațiile să fie exacte.
- Să cunoască toate caracteristicele tehnice ale locuinței, de la compoziția zidurilor, până la cea a ușilor.
- Prezentarea unui model scris de ante-contract înainte de hotărârea de a cumpăra
- Explicații cu privire la toate prevederile ante-contractului.
- Detalii cu privire la orice servicii de management și organizare, care vor intra în atribuțiile Dezvoltatorului și costul estimat al acestora.
- Date legate de Dezvoltator , inclusiv denumirea legală completă, date de contact, adresa.
- Informații în legătură cu orice Terță Parte care reprezintă Dezvoltatorul, inclusiv denumirea legală completă, date de contact și detalii, adresa și statutul legal.
- Detalii cu privire la modul de întocmire a unei Reclamații/Plângeri.
Recordurile lui 2020
Volumul de locuințe a căror construcție a fost terminată în București în primele nouă luni din 2020 a depășit cu aproape 10% numărul locuințelor livrate în întregul an 2019, când a fost stabilit un record absolut al ultimelor trei decenii, potrivit datelor Institutul Național de Statistică (INS). În primele nouă luni ale anului trecut au fost finalizate aproape 9.500 de locuințe. Datele finale pentru tot anul 2020 nu sunt încă gata, dar reprezentanții INS susțin că numărul apartamentelor finalizate anul trecut a trecut de mai bine de 10.000.
Un metru pătrat de locuință se vinde cu minimum 1.000 de euro în București. Dacă am calcula că fiecare apartament are în mediue 60 de metri pătrați rezultă o valoare de 600 de milioane de euro pentru cele peste 10.000 de locuințe finalizate anul trecut.
„Volumul tranzacțiilor (n.r. – spațiile de birouri) din 2020 a fost în jur de 900 de milioane de euro, în creștere cu 35 – 40% față de nivelul de anul trecut. Dar România este singura țară din regiune unde lichiditatea a fost în creștere anul acesta“, a declarat, pentru publicația profit.ro Andrei Văcaru, specialist în cadrul JLL România.
Cum se poate construi în 2021
Nicușor Dan a explicat încă de săptămâna trecută că „este fals că nu se va mai construi deloc în București. Se poate construi în continuare, dar pe baza Planului Urbanistic General, un document echilibrat și care urmează să fie actualizat, ce ține cont atât de nevoia de spațiu verde, cât și de dezvoltarea urbană firească pentru o capitală europeană. În al doilea rând, e fals că se opresc construcțiile în derulare sau că se sistează construcțiile deja aprobate. Orice proiecte care se află în derulare continuă, inclusiv cele pentru ridicarea de blocuri de locuințe, astfel încât cei care au plătit deja avansuri pentru achiziția de apartamente nu vor pierde banii”, a explicat primarul general Nicușor Dan, luni, într-o postare pe pagina sa de Facebook.
Sursa : https://romania.europalibera.org/a/imobiliare-bucure%C8%99ti-o-afacere-de-miliarde-de-ce-a-fost-suspendat-urbanismul-de-sector/31130843.html